Ferienwohnung vermieten Steuer: Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Abschreibung für Vermieter

Von Daniel Schulz, residir GmbH · Zuletzt aktualisiert: 14. Oktober 2026

Wer eine Ferienwohnung vermietet, zahlt Einkommensteuer auf den Überschuss aus Mieteinnahmen minus Werbungskosten, meist als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Dazu kommt in der Regel Umsatzsteuer von 7 Prozent, sofern Sie nicht Kleinunternehmer sind. Gewerbesteuer fällt nur an, wenn die Vermietung wie ein Hotelbetrieb organisiert ist.

Dieser Ratgeber erklärt die Steuer für die Ferienwohnung aus Vermietersicht, von der Abschreibung über die Eigennutzung bis zum Verkauf. Unser Autor Daniel Schulz hat in acht Jahren mit Serviced Apartments über 80.000 Gästeaufenthalte betreut und kennt die Fragen, die Eigentümer zu Belegen und Abrechnungen stellen. Stand ist Oktober 2026. Der Artikel ist eine allgemeine Übersicht und keine Steuerberatung im Einzelfall.

In diesem Artikel:

• Welche Steuern anfallen
• Einkommensteuer: Vermietung oder Gewerbe
• Werbungskosten und Abschreibung
• Eigennutzung und Liebhaberei
• Umsatzsteuer und Kleinunternehmer
• Gewerbesteuer
• Meldepflicht der Plattformen
• Grundsteuer und weitere Abgaben
• Steuer beim Verkauf
• Tipps: Belege, Rechner, Steuerberater
• Fazit
• Häufige Fragen

Steuer	Wann sie anfällt	Rechtsgrundlage
Einkommensteuer	immer auf den Überschuss, als Vermietung (Anlage V) oder Gewerbe (Anlage G)	§§ 15, 21 EStG
Umsatzsteuer	kurzfristige Vermietung mit 7 %, außer Kleinunternehmer	§ 4 Nr. 12, § 12 Abs. 2 Nr. 11, § 19 UStG
Gewerbesteuer	nur bei gewerblicher, hotelähnlicher Vermietung, Freibetrag 24.500 €	§ 11 GewStG
Grundsteuer	jährlich für den Eigentümer, als Werbungskosten absetzbar	BayGrStG (Bayern)
Steuer beim Verkauf	Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf	§ 23 EStG

Ferienwohnung vermieten: welche Steuern anfallen

Steuer auf die Ferienwohnung fällt an mehreren Stellen an. Die wichtigste ist die Einkommensteuer, denn sie betrifft jeden Vermieter, egal wie wenige Nächte er im Jahr vergibt. Die Umsatzsteuer hängt von der Höhe der Umsätze ab, die Gewerbesteuer von der Art, wie Sie vermieten.

Wer eine Ferienwohnung privat vermieten möchte, zahlt Steuer nach denselben Gesetzen wie ein Profi, einen Freibetrag nur für Ferienwohnungen gibt es nicht. Für die private Vermietung einer Ferienwohnung entscheidet über die Steuer vor allem, wie oft Sie vermieten, ob Sie die Wohnung selbst nutzen und welche Leistungen Sie neben der Übernachtung anbieten. Wie Sie die Vermietung grundsätzlich aufsetzen, von der Erlaubnis bis zur Preisgestaltung, steht in unserem Ratgeber Ferienwohnung vermieten.

Einkommensteuer: Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb

Wer eine Ferienwohnung privat vermietet, erzielt bei der Steuer in den meisten Fällen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das gilt auch, wenn Sie Bettwäsche stellen, eine Endreinigung berechnen oder den Schlüssel über einen Safe übergeben. Solche Leistungen gehören zu einer üblichen Ferienwohnung.

Gewerblich nach § 15 EStG wird die Vermietung erst, wenn sie einem Beherbergungsbetrieb gleicht. Die Finanzverwaltung nennt dafür in den Einkommensteuer-Hinweisen (H 15.7 Abs. 2 EStH) zwei Konstellationen:

• Ferienanlage mit Feriendienst: Die voll eingerichtete Wohnung liegt in einer Anlage mit vielen gleichartigen Wohnungen in einem Feriengebiet, eine Feriendienstorganisation übernimmt Werbung und Vermietung, und wie an einer Hotelrezeption ist laufend Personal anwesend.
• Hotelartige Nutzung: Die Wohnung wird wie eine Pension geführt, häufiger Gästewechsel oder Zusatzleistungen wie tägliche Reinigung, Frühstück oder Betreuung erfordern eine unternehmerische Organisation.

Eine einzelne Wohnung mit Endreinigung und Schlüsselsafe bleibt nach diesen Kriterien in aller Regel private Vermögensverwaltung. Erst Zusatzleistungen im Umfang eines Hotels oder mehrere Einheiten mit eigenem Personal verschieben das Bild in Richtung Gewerbe.

Ferienwohnung Gewerbe anmelden: ab wann?

Ein Gewerbe für die Ferienwohnung anmelden müssen Sie nach § 14 GewO, sobald die Vermietung gewerblich ist. Eine feste Zahl von Wohnungen oder Übernachtungen nennt das Gesetz nicht. Viele Gewerbeämter fragen vor allem nach Zusatzleistungen und Organisation.

Die Gewerbeanmeldung allein macht Sie steuerlich noch nicht zum Gewerbetreibenden, entscheidend ist die tatsächliche Tätigkeit. Umgekehrt gilt: Wer hotelähnlich vermietet, ist gewerblich, auch ohne Anmeldung. Im Zweifel klären Sie die Einordnung schriftlich mit dem Finanzamt oder einer Steuerberatung.

Anlage V, Anlage G und Härteausgleich

Einkünfte aus Vermietung tragen Sie in die Anlage V ein, für jede Wohnung eine eigene. Gewerbliche Einkünfte gehören in die Anlage G, der Gewinn wird dann meist per Einnahmen-Überschuss-Rechnung (Anlage EÜR) ermittelt.

Für Arbeitnehmer, die nebenbei eine Ferienwohnung vermieten, ist der Härteausgleich nach § 46 EStG wichtig: Nebeneinkünfte bis 410 Euro im Jahr bleiben steuerfrei, bis 820 Euro wird die Steuer gemildert. Liegen die Nebeneinkünfte über 410 Euro, ist eine Steuererklärung Pflicht.

Werbungskosten: Ferienwohnung von der Steuer absetzen

Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss. Alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen, können Sie als Werbungskosten bei der Ferienwohnung von der Steuer absetzen:

• Abschreibung auf Gebäude und Einrichtung
• Schuldzinsen für den Kredit, nicht aber die Tilgung
• Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial für Gäste
• Provisionen und Gebühren der Buchungsplattformen
• Strom, Heizung, Wasser, Internet, Rundfunkbeitrag
• Hausgeld, soweit es nicht in die Erhaltungsrücklage fließt
• Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen
• Steuerberatung, Software, Fahrten zur Wohnung

Reinigungskosten der Ferienwohnung mindern die Steuer in voller Höhe, wenn Sie die Wohnung ausschließlich vermieten. Berechnen Sie Gästen eine Endreinigung, ist dieser Betrag umgekehrt eine Einnahme. Was in der Praxis zur Rechnung für die Ferienwohnung gehört und mit welchem Steuersatz die Positionen dort stehen, erklärt unser Ratgeber mit Muster.

Ferienwohnung Abschreibung: Gebäude

Die Abschreibung (AfA) ist oft der größte Posten. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis samt Nebenkosten, nicht der Anteil für Grund und Boden. Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten diese Sätze:

Fertigstellung des Gebäudes	AfA pro Jahr	Nutzungsdauer
vor 1925	2,5 %	40 Jahre
1925 bis Ende 2022	2 %	50 Jahre
ab 1. Januar 2023	3 %	rund 33 Jahre

Vorsicht bei Renovierungen direkt nach dem Kauf: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäudekosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie werden dann nicht sofort abgezogen, sondern über die Gebäude-AfA verteilt.

Abschreibung der Ferienwohnung-Einrichtung

Möbel, Geräte und Ausstattung sind eigene Wirtschaftsgüter. Die Einrichtung der Ferienwohnung zählt deshalb zu den Werbungskosten, allerdings nach festen Regeln:

• Bis 800 Euro netto je Gegenstand: sofort im Jahr der Anschaffung absetzbar (geringwertiges Wirtschaftsgut).
• Teurere Gegenstände: werden über die Nutzungsdauer laut amtlicher AfA-Tabelle abgeschrieben, etwa ein Sofa oder ein großes Bett.
• Einbauküche: wird nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 3. August 2016, IX R 14/15) einheitlich über zehn Jahre abgeschrieben.

Für die Abschreibung der Ferienwohnung-Einrichtung brauchen Sie die Rechnungen jedes einzelnen Gegenstands. Wer die Wohnung möbliert gekauft hat, sollte den Kaufpreis im Vertrag auf Gebäude, Grund und Boden und Inventar aufteilen lassen.

Eigennutzung und Liebhaberei: wann das Finanzamt nachfragt

Viele Eigentümer wollen ihre Ferienwohnung selbst nutzen und den Rest des Jahres vermieten. Steuerlich hat die Eigennutzung zwei Folgen: Die Kosten werden aufgeteilt, und das Finanzamt prüft, ob Sie überhaupt Gewinn erzielen wollen.

Ausschließliche Vermietung: Absicht wird unterstellt

Wird die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten, geht die Finanzverwaltung ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus (BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004, BStBl I 2004, 933). Leerstand zählt dann zur Vermietung, die Kosten sind voll absetzbar.

Eine Grenze gibt es dennoch: Liegt die Vermietung um mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen Vermietungszeit, also unter 75 Prozent der üblichen Belegungstage, verlangt das Finanzamt eine Prognose (BFH, Urteil vom 26. Oktober 2004, BStBl II 2005, 388). Die ortsübliche Zeit erfahren Sie zum Beispiel beim örtlichen Tourismusverband oder Statistikamt.

Steuer bei Eigennutzung der Ferienwohnung: Aufteilung der Kosten

Bei der Ferienwohnung mit Eigennutzung ist für die Steuer nur der Anteil der Kosten abziehbar, der auf die Vermietung entfällt. Grundlage ist das Verhältnis der Vermietungstage zu den Tagen der Selbstnutzung. Haben Sie sich die Selbstnutzung jederzeit vorbehalten, werden auch die Leerstandstage in diesem Verhältnis aufgeteilt.

Ein Rechenbeispiel mit Beispielwerten: 120 Tage vermietet, 30 Tage selbst genutzt, der Rest leer. Abziehbar sind dann 120 von 150 Tagen, also 80 Prozent der Jahreskosten. Wer die Selbstnutzung vertraglich ausschließt, etwa über eine Vermittlungsagentur, kann Leerstand dagegen voll der Vermietung zuordnen.

Wann die Ferienwohnung als Liebhaberei gilt und die Steuer Verluste streicht

Nutzen Sie die Wohnung selbst oder behalten Sie sich das vor, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre. Der BFH hat das auch für Fälle bestätigt, in denen sich ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellen lassen (Urteil vom 19. August 2008, IX R 39/07). Ergibt die Prognose keinen Überschuss, gilt die Vermietung als Liebhaberei: Verluste werden nicht anerkannt, spätere Gewinne bleiben dann allerdings auch steuerfrei.

Für die Prognose zählen Einnahmen und Kosten über die gesamten 30 Jahre, Kredite mit hoher Zinslast in den ersten Jahren fallen dabei stark ins Gewicht. Wer Verluste geltend machen will, sollte Vermietungsbemühungen belegen können: Inserate, Anfragen, Preisanpassungen.

Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung: 7 Prozent und Kleinunternehmer

Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Für die kurzfristige Beherbergung von Gästen gilt diese Befreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht. Bei der Ferienwohnung fällt deshalb Umsatzsteuer an, zum ermäßigten Satz von 7 Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).

Wer eine Ferienwohnung vermieten will, muss Umsatzsteuer nur abführen, wenn er nicht unter die Kleinunternehmerregelung fällt. Seit 2025 gilt nach § 19 UStG: höchstens 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und höchstens 100.000 Euro im laufenden Jahr. Gezählt werden alle unternehmerischen Umsätze zusammen, nicht nur die der Ferienwohnung.

Kleinunternehmer sparen sich Umsatzsteuer-Voranmeldungen, dürfen aber keine Vorsteuer aus Rechnungen für Einrichtung oder Renovierung abziehen. Wer auf die Regelung verzichtet, ist daran fünf Kalenderjahre gebunden. Bei hohen Anfangsinvestitionen kann der Verzicht sich lohnen, das sollte aber eine Steuerberatung durchrechnen.

Leistungen, die nicht unmittelbar der Übernachtung dienen, etwa ein Stellplatz oder Getränke, unterliegen 19 Prozent und werden getrennt ausgewiesen. Gerade für Firmenkunden ist eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer wichtig, etwa wenn Sie Ihre Wohnung als Monteurzimmer in München an Handwerksbetriebe vergeben.

Steuer, wenn Sie die Ferienwohnung dauerhaft vermieten

Wer die Ferienwohnung dauerhaft vermietet, also an einen Mieter über viele Monate als Wohnung, bewegt sich steuerlich in der normalen Wohnraumvermietung. Die Umsatzsteuer entfällt, die Einkünfte bleiben Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Für Kurzzeitgäste geltende Pflichten wie die getrennte Ausweisung nach Steuersätzen fallen weg.

Ob ein Vertrag über mehrere Monate als kurzfristige Beherbergung oder als Wohnraummiete gilt, hängt von der Absicht bei Vertragsschluss ab. Mietrechtliche Fragen zur Laufzeit erklärt unser Ratgeber zum befristeten Mietvertrag. Wer eine möblierte Wohnung länger vermietet, sollte Inventar und Möblierungszuschlag im Vertrag festhalten.

Gewerbesteuer: nur bei gewerblicher Vermietung

Gewerbesteuer zahlt nur, wer gewerblich vermietet. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro Gewerbeertrag im Jahr (§ 11 Abs. 1 GewStG). Darüber setzt die Gemeinde die Steuer mit ihrem Hebesatz fest.

Für Einzelunternehmer wird die Gewerbesteuer nach § 35 EStG teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet. Wichtiger ist oft eine andere Folge: Bei gewerblicher Vermietung gehört die Wohnung zum Betriebsvermögen. Ein späterer Verkauf ist dann immer steuerpflichtig, auch nach mehr als zehn Jahren.

Plattformen melden Einnahmen an das Finanzamt

Seit 2023 gilt das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG), mit dem Deutschland die EU-Richtlinie DAC7 umgesetzt hat. Buchungsplattformen melden die Daten ihrer Gastgeber jeweils bis zum 31. Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern. Von dort gehen sie an die zuständigen Finanzämter, und die Gastgeber werden über die gemeldeten Daten informiert.

Gemeldet werden bei Immobilien unter anderem die Anschrift jeder Wohnung, die gezahlten Vergütungen, die Zahl der Buchungen und, soweit bekannt, die Zahl der vermieteten Tage. Die Bagatellgrenze von 30 Verkäufen und 2.000 Euro gilt nur für den Verkauf von Waren, für die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung gibt es keine solche Grenze. Ist eine Vermietung in den Vorjahren nicht erklärt worden, sollten Sie das mit einer Steuerberatung zügig klären.

Wer seine Einnahmen ohnehin vollständig erklärt, merkt von der Meldung wenig. Gleichen Sie aber Ihre Zahlen mit der Jahresübersicht der Plattform ab, denn das Finanzamt sieht dieselben Werte. Gerade in Monaten mit vielen Buchungen, etwa wenn Gäste eine Unterkunft zur Messe München suchen, summieren sich die Beträge schnell.

Grundsteuer und weitere Abgaben

Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer, unabhängig davon, ob er vermietet. In Bayern wird sie seit 2025 nach dem Flächenmodell des Bayerischen Grundsteuergesetzes berechnet. Bei der Vermietung ist sie Werbungskosten, bei Eigennutzung anteilig.

Daneben verlangen manche Gemeinden eigene Abgaben, etwa Kurbeitrag, Fremdenverkehrsbeitrag oder Zweitwohnungsteuer, und viele Städte regeln die Kurzzeitvermietung über Genehmigungen. Diese Fragen klären Sie direkt bei Ihrer Gemeinde. Wer als Gast nach Ferienwohnungen in München sucht, bekommt von all dem nichts mit, für Gastgeber gehören die örtlichen Regeln aber vor das erste Inserat.

Steuer beim Verkauf der Ferienwohnung

Verkaufen Sie eine Ferienwohnung aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Bis zu einem Gesamtgewinn aus solchen Geschäften von 1.000 Euro im Jahr bleibt er steuerfrei (Freigrenze seit 2024).

Die bekannte Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum gilt nur, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder durchgehend seit dem Kauf. Der BFH hat entschieden, dass auch eine Ferienwohnung darunter fallen kann, aber nur, wenn sie nicht zur Vermietung bestimmt ist (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Eine vermietete Ferienwohnung ist also erst nach zehn Jahren steuerfrei verkäuflich.

• Abschreibung erhöht den Gewinn: Die in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und steigert damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
• Gewerbliche Vermietung: Gehört die Wohnung zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn ohne Frist steuerpflichtig.
• Mehrere Verkäufe: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten (Drei-Objekt-Grenze der Finanzverwaltung).

Steuer-Rechner, WISO und Steuerberater: Tipps für die Erklärung

Die Steuerlast lässt sich nur mit Ihrem persönlichen Steuersatz berechnen, weil die Einkünfte aus der Ferienwohnung zu Ihren übrigen Einkünften addiert werden. Ein Ferienwohnung-Steuer-Rechner im Netz liefert deshalb nur eine grobe Schätzung. Für eine eigene Überschlagsrechnung reicht dieses Schema:

Schritt	Was hinein gehört
Einnahmen	alle Zahlungen der Gäste inkl. Endreinigung, ohne vereinnahmte Umsatzsteuer bei Regelbesteuerung
minus Werbungskosten	AfA, Zinsen, Reinigung, Provisionen, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen
= Überschuss oder Verlust	wird zu den übrigen Einkünften addiert
× persönlicher Steuersatz	ergibt die zusätzliche Einkommensteuer, plus ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer

Steuersoftware führt Schritt für Schritt durch die Anlage V. Wer mit WISO Steuer die Ferienwohnung erklärt, hält am besten die Zahl der Vermietungs-, Eigennutzungs- und Leerstandstage bereit. Bei Eigennutzung, Kleinunternehmer-Fragen oder gewerblicher Vermietung lohnt sich trotzdem eine Steuerberatung, ihre Kosten sind wiederum Werbungskosten.

Was eine Ferienwohnung beim Vermieten an Steuer und Kosten tatsächlich verursacht, sehen Sie erst nach einem vollen Jahr. Praktische Tipps für die Belege:

• Ein eigenes Konto nur für die Ferienwohnung führen.
• Belegungskalender mit Vermietungs-, Eigennutzungs- und Leerstandstagen aufbewahren.
• Rechnungen für Einrichtung einzeln ablegen, mit Datum und Nettobetrag.
• Monatsabrechnungen der Plattformen herunterladen, bevor sie aus dem Konto verschwinden.
• Inserate und Preisänderungen dokumentieren, falls das Finanzamt nach der Vermietungsabsicht fragt.

Aus der Praxis von Daniel Schulz: Die meisten Rückfragen entstehen nicht bei den großen Posten, sondern bei Kleinigkeiten wie Reinigungsrechnungen ohne Datum oder Plattform-Auszahlungen, die mehrere Buchungen bündeln. Wer jede Auszahlung den einzelnen Aufenthalten zuordnet, spart sich diese Arbeit.

Wer eine Wohnung nicht an Feriengäste, sondern über längere Zeit an Berufstätige vergibt, hat einfachere Abrechnungen, weil weniger Buchungen und Auszahlungen anfallen.

Fazit

Bei der Ferienwohnung zahlen Vermieter Einkommensteuer auf den Überschuss, meist als Vermietung und Verpachtung, dazu 7 Prozent Umsatzsteuer, sofern sie nicht Kleinunternehmer sind, und Gewerbesteuer nur bei hotelähnlichem Betrieb; wer Abschreibung, Werbungskosten und Eigennutzungstage sauber belegt, die Meldungen der Plattformen abgleicht und die Zehnjahresfrist beim Verkauf im Blick behält, vermeidet die häufigsten Fehler, und wer weniger Aufwand mit Gästewechseln möchte, sieht sich das Modell einer möblierten Wohnung in München an.

Häufige Fragen zur Steuer bei der Ferienwohnung

Muss ich Einnahmen aus der Ferienwohnung versteuern?

Ja. Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind einkommensteuerpflichtig, in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, bei hotelähnlichem Angebot als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Stand ist Oktober 2026.

Welche Kosten kann ich bei der Ferienwohnung von der Steuer absetzen?

Absetzbar sind alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen: Abschreibung auf Gebäude und Einrichtung, Schuldzinsen, Reinigung und Wäsche, Provisionen der Plattformen, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und Steuerberatung. Bei Eigennutzung zählt nur der Anteil, der auf die Vermietung entfällt.

Wie hoch ist die Abschreibung für eine Ferienwohnung?

Der Gebäudeanteil wird nach § 7 Abs. 4 EStG linear abgeschrieben: 2 Prozent pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Muss ich für meine Ferienwohnung Umsatzsteuer zahlen?

Die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung ist umsatzsteuerpflichtig, der Steuersatz beträgt 7 Prozent. Wer als Kleinunternehmer nach § 19 UStG im Vorjahr höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro Umsatz hat, weist keine Umsatzsteuer aus.

Ab wann muss ich für die Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Gewerblich wird die Vermietung nach Auffassung der Finanzverwaltung, wenn sie hotelmäßig organisiert ist, etwa mit laufend anwesendem Personal, täglicher Reinigung oder Frühstück, oder wenn eine Ferienanlage mit Feriendienstorganisation die Vermietung übernimmt. Dann sind Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuer ein Thema.

Was passiert steuerlich, wenn ich die Ferienwohnung selbst nutze?

Bei zeitweiser Eigennutzung sind nur die Kosten absetzbar, die auf die Vermietungstage entfallen. Außerdem verlangt das Finanzamt dann eine Prognose über 30 Jahre, ob insgesamt ein Überschuss entsteht. Fällt sie negativ aus, gilt die Vermietung als Liebhaberei und Verluste werden nicht anerkannt.

Melden Buchungsplattformen meine Einnahmen an das Finanzamt?

Ja. Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz melden Plattformen seit dem Meldezeitraum 2023 die Vergütungen von Gastgebern jeweils bis zum 31. Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern, das die Daten an die Finanzämter weitergibt. Die Gastgeber werden über die gemeldeten Daten informiert.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die Ferienwohnung verkaufe?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift bei einer vermieteten Ferienwohnung nicht. Gehört die Wohnung zu einem Gewerbebetrieb, ist der Gewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.