Befristeter Mietvertrag: Gründe, Kündigung, Verlängerung und Checkliste

Von Daniel Schulz, residir GmbH · Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch an einem vorher vereinbarten Datum, ohne dass jemand kündigen muss. Für eine normale Wohnung ist das nur erlaubt, wenn der Vermieter einen der drei Gründe aus § 575 BGB hat und ihn bei Vertragsschluss schriftlich nennt. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.

Bei uns im Lehel fragen Gäste, die für ein Projekt oder die ersten Monate im neuen Job nach München kommen, oft, was für ein Vertrag das eigentlich ist, den sie gerade unterschreiben. Die Antwort reicht vom Zeitmietvertrag über den Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch bis zum Beherbergungsvertrag. Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede, Stand Oktober 2026; er ersetzt keine Rechtsberatung, im Streitfall helfen ein Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.

In diesem Artikel:

• Was ist ein Zeitmietvertrag?
• Die drei Gründe nach § 575 BGB
• Kündigung während der Laufzeit
• Kündigungsverzicht als Alternative
• Ende, Verlängerung und Auszug
• Mieterhöhung und Mietpreisbremse
• Ausnahmen nach § 549 BGB
• Befristet und möbliert
• Beherbergungsvertrag statt Mietvertrag
• Vorlage und Checkliste
• Fazit
• Häufige Fragen

Frage	Kurzantwort
Rechtsgrundlage	§ 575 BGB (Zeitmietvertrag)
Zulässige Gründe	Eigennutzung durch Vermieter oder Angehörige, Abriss oder grundlegender Umbau, Werkwohnung für einen Mitarbeiter
Form	Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen
Ohne gültigen Grund	Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen
Kündigung während der Laufzeit	ordentlich ausgeschlossen, außerordentlich möglich
Ende	automatisch zum Enddatum, Auskunftsrecht des Mieters ab vier Monaten vorher
Ausnahmen	vorübergehender Gebrauch und möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 BGB)

Befristeter Mietvertrag: was ist ein Zeitmietvertrag?

Ein Mietvertrag ist befristet, wenn er von vornherein nur bis zu einem bestimmten Datum laufen soll. Juristen nennen ihn Zeitmietvertrag. Was ist ein Zeitmietvertrag im Unterschied zum Normalfall? Der übliche Mietvertrag auf unbestimmte Zeit endet erst, wenn eine Seite kündigt, und der Vermieter braucht dafür ein berechtigtes Interesse.

Ein zeitlich befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist deshalb die Ausnahme. Das Gesetz lässt ihn nur zu, wenn der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Grund hat. Man spricht auch vom qualifizierten Zeitmietvertrag. Den früher möglichen einfachen Zeitmietvertrag ohne Grund gibt es für Wohnraum seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr.

Nicht jeder Vertrag, bei dem ein Mietvertrag befristet aussieht, ist ein Zeitmietvertrag. Wer für einen Projekteinsatz Business Apartments bucht, schließt oft einen Beherbergungsvertrag mit festem Abreisedatum. Wer eine Ferienwohnung für zwei Wochen mietet, fällt unter die Ausnahme für den vorübergehenden Gebrauch. Für beide gelten andere Regeln, dazu weiter unten mehr.

Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: die drei zulässigen Gründe

Welche Gründe trägt ein befristeter Mietvertrag? § 575 BGB nennt nur drei, und der Vermieter muss die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für einen davon brauchen:

1. Eigennutzung: Er will die Räume selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts als Wohnung nutzen.
2. Abriss oder Umbau: Er will die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass ein fortgesetztes Mietverhältnis die Arbeiten erheblich erschweren würde.
3. Werkwohnung: Er will die Räume an jemanden vermieten, der ihm gegenüber zur Dienstleistung verpflichtet ist, etwa einen Hausmeister.

Am häufigsten stützt sich ein befristeter Mietvertrag auf Eigenbedarf. Ein Beispiel: Die Tochter beginnt in zwei Jahren ihr Studium in München und soll dann einziehen. Ein Mietvertrag, 1 Jahr befristet, weil der Vermieter danach selbst einzieht, ist ebenso möglich. Wichtig ist, dass die Absicht schon bei Vertragsschluss besteht und nicht erst vorgeschoben wird.

Andere Gründe zählen nicht. Ein befristeter Mietvertrag wegen Verkauf ist unzulässig, denn ein geplanter Verkauf steht nicht in der Liste. Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein. Auch der Wunsch, flexibel zu bleiben oder die Miete bald neu festzusetzen, rechtfertigt keine Befristung.

Schriftlich und konkret mitteilen

Den Grund muss der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, am besten direkt im Vertrag. Er sollte so konkret sein, dass er sich später überprüfen lässt: wer einziehen soll oder welche Bauarbeiten geplant sind. Die bloße Wiederholung des Gesetzestextes reicht nach verbreiteter Ansicht nicht.

Befristeter Mietvertrag ohne Grund: dann gilt er als unbefristet

Ein befristeter Mietvertrag ohne Grund oder mit unzureichend begründeter Befristung ist nicht insgesamt nichtig. Das Gesetz sagt: Er gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für den Mieter heißt das vollen Kündigungsschutz, der Vermieter kann nur noch mit berechtigtem Interesse kündigen.

Der Bundesgerichtshof hat eine unwirksame Befristung allerdings teilweise als beiderseitigen Kündigungsverzicht bis zum vereinbarten Datum ausgelegt. Wer aus einem solchen Vertrag früher heraus will, sollte deshalb nicht einfach mit drei Monaten Frist kündigen, sondern sich vorher beraten lassen. Ob Ihr Zeitmietvertrag zulässig ist, kann ein Mieterverein anhand des Vertragstextes prüfen.

Befristeter Mietvertrag Kündigung: was während der Laufzeit gilt

Während der vereinbarten Zeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Wer einen Zeitmietvertrag kündigen will, weil er etwa beruflich umzieht, kann das also nicht mit der üblichen Frist von drei Monaten tun. Umgekehrt kann der Vermieter vor dem Enddatum nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Ob sich ein befristeter Mietvertrag vorzeitig kündigen lässt, hängt vom Anlass ab. Möglich ist es nur in diesen Fällen:

• Außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund (§§ 543, 569 BGB), etwa bei erheblichem Zahlungsverzug, schweren Pflichtverletzungen oder einer Gesundheitsgefahr durch die Wohnung.
• Außerordentlich mit gesetzlicher Frist, zum Beispiel wenn der Vermieter die Untervermietung ohne wichtigen Grund verweigert, nach dem Tod des Mieters oder nach einer Modernisierungsankündigung.
• Aufhebungsvertrag: Mieter und Vermieter einigen sich auf ein früheres Ende. Das ist in der Praxis der häufigste Weg.

Auch ein befristeter Mietvertrag lässt die Kündigung aus wichtigem Grund zu, sie wirkt ohne Frist. Welche Kündigungsfrist ein befristeter Mietvertrag bei einem Sonderkündigungsrecht hat, regelt das Gesetz, meist sind es rund drei Monate. Die Kündigung muss immer schriftlich mit Unterschrift erfolgen.

Einen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht. Gerichte haben ihn nur in Ausnahmefällen anerkannt, wenn der Mieter ein erhebliches berechtigtes Interesse hat und einen zumutbaren Nachmieter stellt. Sprechen Sie den Vermieter frühzeitig an, oft findet sich eine Lösung.

Kündigungsverzicht im Mietvertrag: die Alternative zur Befristung

Viele Vermieter, die Planungssicherheit wollen, wählen statt der Befristung einen Kündigungsverzicht. Der Mietvertrag läuft dann unbefristet, beide Seiten verzichten aber für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung. Einen Grund braucht der Vermieter dafür nicht.

Ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag ist in einem Formularvertrag nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam, wenn er für beide Seiten gilt. Ein einseitiger Verzicht nur des Mieters ist im Formularvertrag grundsätzlich nur zusammen mit einer Staffelmiete zulässig. Gemeint ist ein befristeter Kündigungsausschluss im Mietvertrag.

Der Unterschied zum Zeitmietvertrag zeigt sich am Ende: Nach Ablauf des Verzichts läuft das Mietverhältnis einfach weiter. Der Mieter kann dann mit drei Monaten Frist kündigen, der Vermieter braucht wie bei jedem anderen Mietvertrag ein berechtigtes Interesse.

Befristeter Mietvertrag läuft aus: Verlängerung, Auszug und Auskunft

Läuft der befristete Mietvertrag aus, endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Datum, eine Kündigung ist nicht nötig. Damit der Mieter planen kann, darf er frühestens vier Monate vor dem Ende verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortet der Vermieter zu spät, kann der Mieter eine Verlängerung um die Zeit der Verspätung verlangen.

Verzögert sich der Grund, etwa weil der Umbau erst später beginnt, kann der Mieter eine Verlängerung um diesen Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund ganz, kann er die Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Hier sieht das Gesetz die Umwandlung vor, bei der ein befristeter Mietvertrag in einen Vertrag übergeht, der unbefristet läuft. Beweisen muss den Grund und die Dauer einer Verzögerung der Vermieter.

Verlängerung und Kettenbefristung

Soll ein befristeter Mietvertrag länger laufen, ist eine Verlängerung durch Vereinbarung jederzeit möglich. Soll auch die neue Laufzeit befristet sein, braucht sie wieder einen gültigen Grund nach § 575 BGB. Eine Kettenbefristung, also mehrere befristete Verträge hintereinander ohne echten Grund, schützt den Vermieter deshalb nicht; im Zweifel gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

Wichtig ist, ob ein befristeter Mietvertrag eine automatische Verlängerung kennt. Bleibt der Mieter nach dem Enddatum in der Wohnung und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit. Viele Mietverträge schließen diese Regel aus, ein Blick in den Vertrag lohnt sich.

Wenn der Mieter nicht auszieht

Endet ein befristeter Mietvertrag und der Mieter zieht nicht aus, darf der Vermieter weder das Schloss austauschen noch die Wohnung räumen. Er muss widersprechen und notfalls auf Räumung klagen. Für die Zeit nach Vertragsende schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung, mindestens in Höhe der bisherigen Miete (§ 546a BGB).

Mieterhöhung und Mietpreisbremse beim Zeitmietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag schließt eine Mieterhöhung nicht aus, es gelten die normalen Regeln. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, in München mit einer Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Alternativ können die Parteien von Anfang an eine Staffel- oder Indexmiete vereinbaren.

Auch die Mietpreisbremse gilt für befristete Verträge. In München darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Ausnahmen gibt es etwa für Neubauten. Wie Sie die Vergleichsmiete für eine Wohnung ermitteln, erklären wir im Ratgeber Mietspiegel München.

§ 549 BGB: Mietvertrag auf Zeit für den vorübergehenden Gebrauch

Nicht jeder Mietvertrag auf Zeit unterliegt § 575 BGB. § 549 Abs. 2 BGB nimmt einige Mietverhältnisse über Wohnraum von wichtigen Schutzvorschriften aus: von der Mietpreisbremse, den Regeln zur Mieterhöhung und vom Kündigungsschutz, einschließlich der Vorschriften zum Zeitmietvertrag. Für die Praxis sind zwei Fälle wichtig.

Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

Der erste Fall ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Entscheidend ist nicht allein die Dauer, sondern der Zweck: Der Mieter soll dort nicht seinen Lebensmittelpunkt haben, sondern für einen absehbaren, kurzen Anlass wohnen. Typische Beispiele sind die Ferienwohnung, der Einsatz auf einer Baustelle oder ein Messebesuch. Was das für Gäste bei der Langzeitmiete in der Ferienwohnung bedeutet, haben wir separat zusammengefasst.

In München betrifft das zum Beispiel Handwerker, die für einige Wochen ein Monteurzimmer in München beziehen.

Ähnlich ist es bei Ausstellern, die für ein paar Tage ein Apartment während der Messe buchen. Wer dagegen mit Familie für unbestimmte Zeit wegen eines neuen Jobs kommt, wohnt nicht mehr nur vorübergehend, auch wenn der Vertrag kurz läuft.

Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters

Der zweite Fall ist Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den er überwiegend möblieren muss, also etwa das möblierte Zimmer bei einer Vermieterin, die selbst in der Wohnung lebt. Die Ausnahme gilt nicht, wenn das Zimmer einer Familie oder einem dauerhaften gemeinsamen Haushalt überlassen wird. Gekündigt werden kann hier bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.

Ein dritter Fall betrifft Wohnraum, den öffentliche Träger oder Wohlfahrtsverbände anmieten, um ihn Menschen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen. Für Studenten- und Jugendwohnheime gelten weitere Sonderregeln in § 549 Abs. 3 BGB.

Ein Reformgesetz zum Mietrecht, das die Bundesregierung im April 2026 beschlossen hat, sieht unter anderem eine Höchstdauer von sechs Monaten für solche Kurzzeitvermietungen vor, mit einer einmaligen Verlängerung um zwei Monate, und will Verkettungen ausschließen. Stand Oktober 2026 prüfen Sie bitte, ob und ab wann die Neuregelung in Kraft ist.

Befristeter Mietvertrag für eine möblierte Wohnung

Ein häufiger Irrtum: Wer eine möblierte Wohnung mietet, hat nicht automatisch weniger Rechte. Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung, die der Mieter allein bewohnt, ist ein ganz normaler Wohnraummietvertrag. Ein Zeitmietvertrag über eine möblierte Wohnung braucht deshalb ebenso einen Grund nach § 575 BGB, es sei denn, die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.

Gerade in München, wo viele möblierte Wohnungen für einige Monate angeboten werden, lohnt der Blick auf die Vertragsart. Ein befristeter Mietvertrag für eine möblierte Wohnung ohne Grund gilt als unbefristet. Ein möblierter Mietvertrag regelt außerdem oft eine Pauschalmiete, in der Nebenkosten, Strom und Internet enthalten sind.

Für die Möbel darf der Vermieter einen angemessenen Zuschlag verlangen. Die geplante Mietrechtsreform will diesen Möblierungszuschlag in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt deckeln und verlangt, dass er im Vertrag gesondert ausgewiesen wird. Gehört eine Inventarliste zum Mietvertrag für die möblierte Wohnung auf Zeit, vermeidet das beim Auszug Streit über fehlende Gegenstände.

Beherbergungsvertrag statt Mietvertrag: Apartments mit Service

In Hotels, Aparthotels und vielen Boardinghouses schließen Gäste meist keinen Mietvertrag, sondern einen Beherbergungsvertrag. Er verbindet die Überlassung des Zimmers mit Leistungen wie Reinigung, Wäsche oder Ansprechpartnern im Haus. Die mietrechtlichen Schutzvorschriften für Wohnraum greifen dann in der Regel nicht, dafür gibt es auch keine langen Kündigungsfristen.

Die Grenze ist nicht immer scharf. Gerichte schauen darauf, was tatsächlich vereinbart und gelebt wird: Dauer, Serviceleistungen, Ausstattung und ob der Gast dort seinen Lebensmittelpunkt hat. Wer etwa ein Apartment im Boardinghouse München für mehrere Monate bewohnt, sollte sich die Vertragsbedingungen genau ansehen.

Welche Vertragsform wir in der Ländstraße für längere Aufenthalte anbieten, nennen wir Ihnen bei der Anfrage. Wie sich ein Boardinghouse von Hotel und Ferienwohnung unterscheidet, steht im Ratgeber Boardinghouse – was ist das?.

Befristeter Mietvertrag Vorlage: Checkliste vor der Unterschrift

Eine Vorlage für den befristeten Mietvertrag oder ein Muster für den Zeitmietvertrag bekommen Sie bei Vermieterverbänden, Mietervereinen und Fachverlagen. Ein Muster ersetzt aber nicht die Prüfung, ob der Grund im Einzelfall trägt. Ob ein befristeter Mietvertrag nach Muster taugt, zeigen diese Punkte:

• Ist der Befristungsgrund konkret und schriftlich genannt, etwa wer einziehen soll?
• Steht ein klares Enddatum im Vertrag?
• Liegt die Miete im Rahmen der Mietpreisbremse, und ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart?
• Ist die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB ausgeschlossen?
• Bei möblierten Wohnungen: Gibt es eine Inventarliste, und ist der Möblierungszuschlag nachvollziehbar?
• Kaution höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar auf Wunsch in drei Raten (§ 551 BGB).
• Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug.

Nach dem Einzug brauchen Sie für die Anmeldung beim Bürgerbüro eine Wohnungsgeberbestätigung vom Vermieter, unabhängig davon, wie lange der Vertrag läuft. Die Frist dafür beträgt zwei Wochen.

Fazit: Grund, Form und Vertragsart prüfen

Ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung hält nur mit einem Grund aus § 575 BGB, der bei Vertragsschluss schriftlich genannt ist; für kurze Aufenthalte zum vorübergehenden Gebrauch, möblierte Zimmer beim Vermieter und Beherbergung gelten eigene Regeln. Wer nur einige Monate in München bleibt, prüft vor der Unterschrift also zuerst, welche Vertragsart er überhaupt vor sich hat.

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?

Ja, aber für eine normale Wohnung nur mit einem der Gründe aus § 575 BGB: Der Vermieter will die Wohnung danach selbst oder für Angehörige nutzen, sie abreißen oder grundlegend umbauen, oder an einen Mitarbeiter vermieten. Den Grund muss er bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Ohne Grund gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Kann man einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Ordentlich nicht, während der Laufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Möglich bleiben die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, Sonderkündigungsrechte mit gesetzlicher Frist und ein Aufhebungsvertrag, den Mieter und Vermieter jederzeit gemeinsam schließen können.

Muss ein befristeter Mietvertrag gekündigt werden?

Nein. Ein wirksam befristeter Mietvertrag endet automatisch mit dem vereinbarten Datum. Nutzt der Mieter die Wohnung danach weiter und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern der Vertrag diese Regel nicht ausschließt.

Was passiert, wenn im befristeten Mietvertrag kein Grund steht?

Dann gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vermieter kann nur noch mit berechtigtem Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs. Gerichte haben eine unwirksame Befristung teilweise als beiderseitigen Kündigungsverzicht bis zum vereinbarten Datum ausgelegt.

Ist der Verkauf der Wohnung ein Grund für einen befristeten Mietvertrag?

Nein. Ein geplanter Verkauf gehört nicht zu den Gründen in § 575 BGB. Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, der Grundsatz heißt Kauf bricht nicht Miete.

Was ist der Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht?

Ein Zeitmietvertrag endet automatisch zu einem festen Datum und braucht einen gesetzlichen Grund. Beim Kündigungsverzicht läuft der Vertrag unbefristet, beide Seiten verzichten aber für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung, im Formularvertrag höchstens vier Jahre.

Gilt die Mietpreisbremse auch für befristete und möblierte Wohnungen?

Grundsätzlich ja, in Städten mit Mietpreisbremse wie München auch für befristete und möblierte Wohnungen. Ausgenommen ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, sowie ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Vermieter selbst lebt (§ 549 Abs. 2 BGB).