Airbnb München: Regeln, Gebühren und Alternativen für Gäste

Von Daniel Schulz, residir GmbH · Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026

Airbnb in München ist erlaubt, aber geregelt: Wer hier wohnt, darf seine eigene Wohnung insgesamt bis zu acht Wochen im Jahr an Gäste vermieten, alles darüber braucht eine Genehmigung der Stadt. Für Sie als Gast heißt das: Die meisten Inserate sind in Ordnung, aber zur Wiesn und zu Großmessen lohnt es sich, genauer hinzusehen und Gesamtpreis, Stornobedingungen und Anbieter zu prüfen.

Viele Gäste, die bei uns im Lehel anfragen, haben vorher auf Airbnb gesucht und fragen uns, wo eigentlich der Unterschied liegt. Dieser Ratgeber erklärt aus Gästesicht, wie die Plattform in München funktioniert, was die Zweckentfremdungssatzung regelt, welche Gebühren anfallen und welche Alternativen es gibt. Stand ist Oktober 2026, das ist eine Übersicht und keine Rechtsberatung.

In diesem Artikel:

• So funktioniert Airbnb in München
• Ist Airbnb in München erlaubt?
• Was die Regeln für Gäste bedeuten
• Gebühren, Kaution und Stornierung
• Preise zu Oktoberfest und Messe
• Geschäftsreisen: Rechnung und Check-in
• Alternativen zu Airbnb
• Fazit
• Häufige Fragen

Thema	Kurzantwort
Eigene Wohnung an Gäste vermieten	insgesamt bis zu 8 Wochen (56 Tage) im Kalenderjahr ohne Genehmigung
Einzelne Zimmer, Gastgeber wohnt selbst dort	keine Zweckentfremdung
Wohnung dauerhaft nur als Ferienwohnung	genehmigungspflichtig, ohne Genehmigung verboten
Bußgeld für den Gastgeber	bis zu 500.000 Euro je Verstoß
Registrierungsnummer	geplant, Verfahren laut Stadt noch nicht gestartet
Risiko für Gäste	kein Bußgeld, aber mögliche Stornierung durch den Gastgeber
Zuständig	Sozialreferat der Landeshauptstadt München, Bestandssicherung

Airbnb in München: so funktioniert die Buchung

Airbnb ist eine Plattform, auf der private und gewerbliche Gastgeber Zimmer und Wohnungen anbieten. Sie suchen nach Datum und Personenzahl, sehen Fotos, Bewertungen und Hausregeln und buchen direkt oder nach einer Anfrage. Bezahlt wird über die Plattform, das Geld geht erst nach dem Check-in an den Gastgeber.

In München reicht das Angebot vom Zimmer in einer Altbauwohnung in Haidhausen bis zur Wohnung am Stadtrand. Wer nach Airbnb München Zentrum sucht, findet in der Altstadt, im Lehel und in der Maxvorstadt eher wenige ganze Wohnungen, dafür viele Zimmer und Apartments von Anbietern mit mehreren Inseraten. Ein Blick auf das Profil zeigt, ob jemand privat oder gewerblich vermietet.

Check-in und Hausregeln

Den Airbnb Check-in legt jeder Gastgeber selbst fest: persönliche Schlüsselübergabe, Schlüsselbox mit Code oder elektronisches Schloss. Die Zeiten stehen im Inserat. Kommen Sie spät mit dem Zug oder Flieger an, klären Sie vorher, ob eine Übergabe nach 22 Uhr möglich ist.

Lesen Sie die Hausregeln vor der Buchung. Viele Münchner Wohnungen liegen in ruhigen Mehrfamilienhäusern, Feiern und Lärm nach 22 Uhr sind dort fast immer ausgeschlossen. Ob Haustiere erlaubt sind, steht ebenfalls im Inserat. Ob Bettwäsche und Handtücher dabei sind, sehen Sie unter „Ausstattung“; was Sie sonst einpacken sollten, zeigt unsere Checkliste für die Ferienwohnung.

Ist Airbnb in München erlaubt? Zweckentfremdung und Regeln

München hat zu wenig Wohnraum, deshalb gilt in der Stadt eine Zweckentfremdungssatzung. Sie soll verhindern, dass Wohnungen dauerhaft dem Mietmarkt entzogen werden, etwa als reine Ferienwohnung. Wer zum Stichwort Zweckentfremdung München Auskunft braucht, landet beim Sozialreferat, Fachbereich Bestandssicherung. Die folgenden Angaben stammen von dessen Seite auf stadt.muenchen.de, Stand Oktober 2026.

Acht Wochen im Jahr für die eigene Wohnung

Wer in München wohnt, darf seine ganze Wohnung während des eigenen Urlaubs oder einer Abwesenheit an Feriengäste vermieten, insgesamt bis zu acht Wochen im Kalenderjahr. Das sind 56 Tage, die auch über das Jahr verteilt sein können. Einzelne Zimmer der eigenen Wohnung, etwa ein frei gewordenes Kinderzimmer, dürfen ohne diese Grenze vermietet werden, solange der Gastgeber selbst dort wohnt.

Wird Wohnraum länger als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung genutzt, liegt eine Zweckentfremdung vor. Eine Wohnung dauerhaft und ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten, ist ohne Genehmigung verboten. Wer dagegen verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, das Bußgeld kann laut Stadt bis zu 500.000 Euro je Verstoß betragen.

Ist Airbnb in München erlaubt? Für die eigene Wohnung im Rahmen der acht Wochen ja, für reine Ferienwohnungen nur mit Genehmigung. Airbnb in München verboten ist also nicht, die Regeln für Kurzzeitvermietung in München sind aber eng. Unabhängig davon kann der Gastgeber weitere Erlaubnisse brauchen, etwa die seines Vermieters, wenn er selbst zur Miete wohnt.

Registrierungsnummer: geplant, noch nicht gestartet

Die Stadt bereitet eine Registrierungspflicht vor: Jede Wohnung, die online als Ferienwohnung angeboten wird, soll vorher beim Sozialreferat registriert werden. Der Gastgeber bekommt dann eine wohnungsbezogene Nummer, die im Inserat stehen soll. Laut Website der Stadt gibt es das Registrierungsverfahren aber noch nicht, eine Pflicht besteht damit derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Steuerlich melden die Plattformen die Einnahmen der Gastgeber schon heute an das Finanzamt, was das für Vermieter bedeutet, erklärt unser Ratgeber zur Steuer bei der Ferienwohnung.

Andere Städte sind weiter: Hamburg verlangt eine solche Wohnraumschutznummer schon seit Jahren. Sobald die Airbnb Registrierungsnummer in München Pflicht ist, können Sie als Gast im Inserat sehen, ob eine Wohnung bei der Stadt gemeldet ist. Bis dahin hilft nur der Blick auf Anbieter, Bewertungen und Kalender.

Was die Regeln für Gäste bedeuten

Das Zweckentfremdungsverbot in München richtet sich an Eigentümer und Vermieter, nicht an Gäste. Sie machen sich nicht strafbar, wenn Sie eine Wohnung buchen, die eigentlich eine Genehmigung bräuchte. Das Risiko liegt woanders: Stellt die Stadt eine illegale Ferienwohnung fest, kann der Gastgeber gezwungen sein, Buchungen abzusagen, auch kurzfristig.

Ist Airbnb sicher? Seriöse Gastgeber erkennen

• Bezahlung nur über die Plattform: Wer Sie bittet, per Überweisung oder bar außerhalb der Plattform zu zahlen, verlässt deren Schutz.
• Bewertungen lesen: Viele echte Bewertungen über mehrere Jahre sind ein gutes Zeichen, ein neues Profil mit Spitzenwohnung zum Spottpreis eher nicht.
• Ganzjährig freier Kalender in Toplage: Kann auf eine reine Ferienwohnung hindeuten. Fragen Sie nach, ob eine Genehmigung vorliegt.
• Gewerbliche Anbieter: Sie nennen in der Regel Firma, Adresse und Steuernummer und stellen Rechnungen aus.

Airbnb-Betrug folgt meist einem Muster: Ein Link führt auf eine täuschend echte Kopie der Plattform, oder der angebliche Gastgeber schickt nach der Anfrage eine E-Mail mit eigener Kontoverbindung. Buchen und kommunizieren Sie nur innerhalb der App oder Website, dann ist Airbnb sicher genug für die meisten Reisen.

Wer bei der Unterkunft auf Nummer sicher gehen will, bucht eine gewerblich betriebene Ferienwohnung in München. Solche Anbieter haben feste Ansprechpartner, eine Anschrift und klare Bedingungen für Check-in und Storno.

Airbnb Gebühren, Kaution und Stornierung

Der Preis pro Nacht im Suchergebnis ist selten der Endpreis. Zu den Airbnb Gebühren gehören je nach Inserat eine Reinigungsgebühr des Gastgebers, eine Servicegebühr der Plattform und Steuern. Wie hoch die Airbnb Servicegebühr für Sie ausfällt, hängt vom Gebührenmodell des Inserats ab: Mal trägt sie der Gast, mal ist sie im Preis des Gastgebers enthalten.

Vergleichen Sie deshalb immer den Gesamtpreis, den die Plattform vor dem Bezahlen anzeigt. Die Airbnb Reinigungsgebühr fällt einmal pro Aufenthalt an und macht kurze Aufenthalte von ein, zwei Nächten oft spürbar teurer. Ab einer Woche verteilt sie sich, viele Gastgeber geben dann zusätzlich Wochenrabatte.

Kaution

Eine Airbnb Kaution wird in der Regel nicht separat eingezogen. Schäden regeln Gastgeber und Gast über die Plattform. Verlangt jemand vor der Anreise eine Kaution in bar oder per Überweisung außerhalb der Plattform, sollten Sie skeptisch werden. Ob Ihre Privathaftpflicht Schäden in der gemieteten Wohnung abdeckt, lesen Sie im Ratgeber zur Versicherung der Ferienwohnung.

Stornierung

Die Airbnb Stornierungsbedingungen legt der Gastgeber fest, von flexibel bis streng. Sie stehen im Inserat und in der Buchungsbestätigung. Zur Wiesn und zu Großmessen sind strenge Bedingungen üblich, eine Airbnb Stornierung kostet dann oft einen großen Teil des Preises. Was rechtlich gilt, wenn gar keine Bedingungen vereinbart sind, erklärt unser Ratgeber zur Stornierung einer Ferienwohnung.

Storniert der Gastgeber, bekommen Sie Ihr Geld zurück. Airbnb verweist für solche Fälle auf seine Regeln für Rückerstattung und Umbuchung (AirCover für Gäste). Das hilft finanziell, eine gleichwertige Wohnung zum gleichen Preis finden Sie in München aber nicht immer, schon gar nicht in der Festwoche.

Airbnb München: Preise zu Oktoberfest und Messe

Feste Airbnb München Preise gibt es nicht, jeder Gastgeber setzt seinen Preis selbst und passt ihn an die Nachfrage an. Außerhalb der großen Termine sind Zimmer und kleine Wohnungen am Stadtrand am günstigsten. Wer Airbnb München günstig sucht, bucht am besten außerhalb von Wiesn und Großmessen und vergleicht den Gesamtpreis mehrerer Viertel.

Airbnb zum Oktoberfest

Während der Wiesn steigen die Übernachtungspreise in der ganzen Stadt deutlich, auch auf Airbnb. Das Oktoberfest 2027 läuft laut Stadt vom 18. September bis 3. Oktober. Wer ein Airbnb in München zum Oktoberfest sucht, sollte im Frühjahr buchen und strenge Stornobedingungen einplanen. Termine, Zelte und Anreise stehen in unserem Ratgeber zum Oktoberfest.

Achten Sie in der Wiesnzeit besonders auf Hausregeln und Personenzahl. Manche Gastgeber schließen Gruppen in dieser Zeit aus oder verlangen eine Mindestaufenthaltsdauer von mehreren Nächten.

Airbnb zur Messe München

Bei Großmessen wie BAU, bauma oder EXPO REAL ist es ähnlich: Die Preise steigen, und gute Wohnungen sind Monate vorher weg. Die EXPO REAL beginnt 2027 am 4. Oktober, direkt nach dem letzten Wiesntag. Welche Messen wann stattfinden, zeigt unser Kalender Messe München Termine.

Ein Airbnb in München zur Messe liegt oft in Riem, Trudering oder Haar, nah am Gelände, aber weit von der Altstadt. Für Aussteller und Besucher, die eine Rechnung brauchen, ist eine gewerbliche Messeunterkunft meist einfacher abzurechnen.

Airbnb für Geschäftsreisen: Rechnung, Check-in und Reinigung

Mit Airbnb Business ist meist gemeint, die Plattform für Dienstreisen zu nutzen. Die Unterkünfte sind aber dieselben wie für Urlauber, vom privaten Zimmer bis zum gewerblichen Apartment. Für Airbnb für Geschäftsreisen gelten deshalb dieselben Fragen wie oben, nur mit strengerem Blick auf Beleg und Arbeitsplatz.

Die Airbnb Rechnung

Nach der Buchung bekommen Sie eine Zahlungsbestätigung der Plattform. Eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer für die Übernachtung kann nur ein umsatzsteuerpflichtiger Gastgeber ausstellen. Private Gastgeber können das oft nicht. Verlangt Ihre Reisekostenabrechnung eine ordentliche Rechnung, fragen Sie vor der Buchung nach. Welche Angaben auf der Rechnung für die Ferienwohnung stehen müssen, zeigt unser Ratgeber mit Muster.

Check-in und Reinigung

Wer abends nach einem Messetag ankommt, braucht einen Check-in ohne Termin. Viele Airbnb-Gastgeber bieten Schlüsselboxen an, bei privaten Wohnungen ist aber oft eine persönliche Übergabe nötig. Eine Reinigung während des Aufenthalts ist bei Airbnb die Ausnahme, gereinigt wird meist erst nach der Abreise.

Wer den Unterschied zwischen Aparthotel, Boardinghouse und Serviced Apartment genauer kennen will, findet die Begriffe in unserem Ratgeber Was ist ein Aparthotel erklärt.

Airbnb Alternative: genehmigte Apartments mit Küche

Eine Alternative zu Airbnb ist keine andere Plattform, sondern eine andere Art von Unterkunft: gewerblich betrieben, mit Genehmigung und festen Regeln. Auch dort wohnen Sie in einer Wohnung mit Küche, nur ist der Anbieter ein Betrieb und kein Privatmensch. Die Unterschiede ehrlich zusammengefasst:

	Airbnb (privat)	Ferienwohnung gewerblich	Aparthotel	Serviced Apartment / Boardinghouse
Küche	meist ja	ja	ja	ja
Check-in	je nach Gastgeber	je nach Anbieter, oft Schlüsselbox	oft Rezeption	oft Self-Check-in rund um die Uhr
Reinigung im Aufenthalt	selten	selten	regelmäßig	regelmäßig, oft wöchentlich
Rechnung mit Umsatzsteuer	oft nicht	ja	ja	ja
Persönliche Note	hoch	mittel	gering	gering
Stornoregeln	je nach Gastgeber	Bedingungen des Betriebs	wie im Hotel	je nach Anbieter

Gewerbliche Ferienwohnung

Eine gewerbliche Ferienwohnung ist einer Airbnb-Wohnung am ähnlichsten, oft wird sie sogar auf denselben Plattformen angeboten. Der Unterschied liegt beim Anbieter: Er vermietet mit den nötigen Genehmigungen, hat eine Firmenadresse und stellt Rechnungen aus. Dafür fehlt die persönliche Note einer bewohnten Wohnung, die viele an Airbnb mögen. Wie sich Wohnung und Hotel insgesamt unterscheiden, lesen Sie im Ratgeber Ferienwohnung vs. Hotel.

Aparthotel

Ein Aparthotel München verbindet Apartment und Hotel: eigene Küche, gestellte Wäsche, regelmäßige Reinigung, meist eine Rezeption. Gebucht wird wie im Hotel, oft ab einer Nacht. Für Familien und Gruppen, die selbst kochen wollen, ist das eine gute Mitte.

Serviced Apartment und Boardinghouse

Serviced Apartments richten sich an Geschäftsreisende und längere Aufenthalte, mit Arbeitsplatz, schnellem WLAN und oft einem Check-in ohne Rezeption. Ein Boardinghouse ist auf Wochen und Monate ausgelegt und hat meist Wochen- oder Monatspreise. Für Arbeits- und Projektaufenthalte, etwa von Handwerkern oder Montageteams, sind Monteurzimmer in München eine weitere Alternative, weil sie mehrere Personen in einer Wohnung unterbringen. Gewerbliche Anbieter stellen in der Regel Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer aus.

Mit Hund

Auf Airbnb lässt sich nach Inseraten filtern, in denen Haustiere erlaubt sind. Bei gewerblichen Anbietern hängt es von der Apartmentkategorie ab. Wer mit Tier reist, findet bei uns im Lehel eine Unterkunft mit Hund nach Anfrage.

Fazit: Airbnb in München ja, aber mit Blick auf Regeln und Gesamtpreis

Airbnb in München ist für die eigene Wohnung bis acht Wochen im Jahr erlaubt, für Gäste zählen vor allem Gesamtpreis, Stornobedingungen und ein seriöser Anbieter; wer zur Wiesn, zur Messe oder beruflich Planungssicherheit und eine Rechnung braucht, findet eine passende Unterkunft in München auch bei genehmigten gewerblichen Anbietern.

Häufige Fragen zu Airbnb in München

Ist Airbnb in München erlaubt?

Ja, unter Bedingungen. Wer in München wohnt, darf seine eigene Wohnung laut Sozialreferat insgesamt bis zu acht Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste vermieten, einzelne Zimmer auch länger, solange er selbst dort wohnt. Eine Wohnung dauerhaft nur als Ferienwohnung zu vermieten, ist ohne Genehmigung eine Zweckentfremdung und verboten (Stand Oktober 2026).

Ist Airbnb in München verboten?

Nein, nicht grundsätzlich. Verboten ist nach der Zweckentfremdungssatzung München, Wohnraum ohne Genehmigung mehr als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung zu nutzen. Die Pflichten treffen den Gastgeber, nicht den Gast.

Brauchen Ferienwohnungen in München eine Registrierungsnummer?

Die Stadt München bereitet eine Registrierungspflicht vor: Wer eine Wohnung online als Ferienwohnung anbietet, soll sie beim Sozialreferat registrieren und die Nummer im Inserat angeben. Laut Website der Stadt läuft das Registrierungsverfahren aber noch nicht, eine Pflicht besteht derzeit nicht (Stand Oktober 2026).

Welche Gebühren fallen bei Airbnb an?

Zum Übernachtungspreis kommen je nach Inserat eine Reinigungsgebühr, eine Servicegebühr der Plattform und Steuern. Wer welchen Anteil trägt, hängt vom Gebührenmodell des Inserats ab. Vergleichen Sie deshalb immer den Gesamtpreis, den die Plattform vor dem Bezahlen anzeigt.

Was passiert, wenn der Gastgeber meine Buchung storniert?

Sie bekommen Ihr Geld zurück, und Airbnb verweist für solche Fälle auf seine Regeln für Rückerstattung und Umbuchung (AirCover für Gäste). Zur Wiesn oder zu Großmessen ist eine gleichwertige Ersatzunterkunft trotzdem schwer zu finden, deshalb lohnt ein Blick auf seriöse, genehmigte Angebote.

Bekomme ich bei Airbnb eine Rechnung für die Geschäftsreise?

Sie bekommen eine Zahlungsbestätigung der Plattform. Eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer für die Übernachtung kann nur ein umsatzsteuerpflichtiger Gastgeber ausstellen, private Gastgeber können das oft nicht. Fragen Sie vor der Buchung nach, wenn Ihr Arbeitgeber eine solche Rechnung verlangt.

Was ist eine gute Alternative zu Airbnb in München?

Gewerblich betriebene Ferienwohnungen, Aparthotels, Serviced Apartments und Boardinghäuser. Sie haben ebenfalls eine Küche, arbeiten mit festen Regeln für Check-in, Reinigung und Storno und stellen in der Regel ordentliche Rechnungen aus.