Cos’è un boarding house? Significato, differenze e costi

Di Daniel Schulz, residir GmbH · Ultimo aggiornamento: 13 ottobre 2026

Cos’è un boarding house? È una struttura con appartamenti arredati che si affittano da poche notti fino a diversi mesi. Di norma ogni appartamento ha una cucina propria, biancheria da letto e asciugamani sono forniti, e luce, riscaldamento e Wi-Fi sono compresi nel prezzo. Si colloca quindi a metà strada tra l’hotel e l’appartamento in affitto: meno servizi di un hotel, ma più spazio e una casa tutta vostra.

In Ländstraße 6, nel quartiere Lehel di Monaco di Baviera, stiamo allestendo un boarding house con 54 appartamenti che aprirà nell’autunno 2027. La domanda “Boarding house, ma che cos’è esattamente?” ce la sentiamo fare di continuo: da artigiani, vicini e dai primi interessati. In questo articolo spieghiamo il concetto così come lo viviamo ogni giorno, prendendo come esempio la nostra struttura.

In questo articolo:

• Boarding house: significato e definizione
• Boarding house in italiano: origine del termine
• Dotazioni tipiche e concetto
• Boarding house, hotel, aparthotel e serviced apartment a confronto
• Per chi è adatto un boarding house
• Costi di un boarding house: come si compone il prezzo
• Soggiorno minimo, contratto e registrazione della residenza
• Conclusione
• Domande frequenti

Caratteristica	Di solito in un boarding house
Durata del soggiorno	da poche notti a diversi mesi, soprattutto da una settimana in su
Tipo di alloggio	appartamento indipendente, in genere 20–50 m²
Cucina	cucina propria o angolo cottura
Incluso	biancheria da letto, asciugamani, Wi-Fi, utenze, pulizie a intervalli fissi
Servizi	essenziali: spesso self check-in invece della reception, raramente colazione
Prezzo	a notte, con sconti per soggiorni settimanali e mensili

Cos’è un boarding house: significato e definizione

Una definizione giuridica precisa non esiste. Nel settore si intende per boarding house una struttura ricettiva con appartamenti completamente attrezzati, pensata per soggiorni prolungati. Gli ospiti vi abitano come in un piccolo appartamento, senza doversi occupare di mobili, contratti con i fornitori di energia o della connessione internet.

Che cosa significa allora boarding house nella vita di tutti i giorni? Arrivate con la valigia, aprite la porta e potete subito cucinare, lavorare e dormire. Chi per lavoro trascorre qualche settimana in una città che non conosce trova qui una forma di affitti brevi a Monaco di Baviera e altrove, senza dover prendere in affitto un appartamento.

La grafia varia. Oltre a “boarding house” in due parole troverete anche boardinghouse, oppure in tedesco Boardinghaus o Boarding Haus. Il concetto è sempre lo stesso.

Boarding house in italiano: origine del termine

La parola viene dall’inglese. Che cos’era un boarding house in origine? “Board” qui significa vitto: nell’Ottocento, in Gran Bretagna e negli Stati Uniti, il boarding house era una pensione in cui operai, marinai o studenti ricevevano per settimane o mesi una stanza con i pasti. La traduzione letterale sarebbe quindi “casa di vitto e alloggio”, cioè una pensione.

Chi oggi cerca il significato di boarding house si imbatte in un senso ormai cambiato. Nei paesi di lingua tedesca il Boardinghouse si è affermato da alcuni decenni come residence di appartamenti per chi viaggia per lavoro. I pasti sono scomparsi, mentre è rimasta l’idea del soggiorno prolungato con un alloggio fisso.

Nell’inglese di oggi boarding house fa pensare piuttosto a una pensione semplice o a un collegio. Con gli ospiti di lingua inglese parliamo quindi di solito di “serviced apartments” o “extended stay”, così è chiaro cosa li aspetta.

Dotazioni tipiche e concetto

Il concetto si spiega in fretta: tutto ciò che serve per abitare, niente di ciò che si usa di rado. Una reception con portiere di notte, un ristorante o una palestra mancano volutamente in molte strutture, perché farebbero salire il prezzo dei soggiorni lunghi.

Un appartamento in un boarding house ha tipicamente:

• Cucina o angolo cottura con piano cottura, frigorifero, stoviglie e macchina del caffè
• Postazione di lavoro con scrivania e Wi-Fi veloce
• Biancheria da letto e asciugamani, con cambio a intervalli fissi
• Pulizie settimanali o su accordo
• Lavatrici e asciugatrici nella struttura, spesso in comune

Da noi in Ländstraße gli appartamenti misurano da 25 a 50 m² e sono suddivisi in sei categorie, da Business a Penthouse. Al posto della reception c’è un safe check-in attivo 24 ore su 24, con armadietti per i bagagli e lavatrici con asciugatrici. La colazione non è prevista, in compenso c’è una sauna all’aperto.

Boarding house, hotel, aparthotel e serviced apartment a confronto

I termini si sovrappongono e molte strutture si definiscono contemporaneamente apartment hotel e boarding house. La tabella mostra dove stanno di solito le differenze nella pratica.

	Hotel	Aparthotel	Boarding house	Serviced apartment	Appartamento vacanza
Durata tipica	1–5 notti	da poche notti a settimane	da 1 settimana a mesi	da settimane a mesi	vacanza, di solito 3–14 notti
Cucina	no	sì, spesso piccola	sì	sì	sì
Reception	sì, spesso 24 h	di solito sì	spesso self check-in	variabile	no, consegna delle chiavi
Pulizie	giornaliere	regolari	settimanali	settimanali	pulizia finale
Colazione	di solito sì	spesso facoltativa	raramente	raramente	no
Logica di prezzo	a notte	a notte	notte, settimana, mese	settimana, mese	a notte o a settimana

Boarding house o hotel?

Un hotel vende servizi: reception, pulizia della camera ogni giorno, colazione, spesso bar e ristorante. Per due notti è comodo. Dalla seconda settimana, però, la maggior parte degli ospiti si accorge che una cucina e un tavolo per lavorare valgono più di un letto rifatto ogni mattina. Quando conviene l’una o l’altra soluzione lo mostra il nostro confronto hotel o appartamento.

Aparthotel, apartment hotel e long stay hotel

Un aparthotel è un hotel con appartamenti al posto delle camere e di solito mantiene reception e servizi alberghieri. Il confine con il boarding house è sfumato: i boarding house puntano di più sui soggiorni lunghi e su servizi essenziali. Spieghiamo meglio il termine nella guida dedicata cos’è un aparthotel. Gli appartamenti con cucina a Lehel li trovate alla pagina aparthotel a Monaco di Baviera. “Long stay hotel” è soprattutto un termine di marketing delle grandi catene per lo stesso principio.

Cos’è un serviced apartment?

Un serviced apartment è un appartamento arredato con servizi alberghieri come pulizie e biancheria. Molti boarding house sono composti proprio da unità di questo tipo, per questo i due termini vengono spesso usati come sinonimi. Le aziende parlano volentieri anche di business apartment quando prenotano alloggi per i propri dipendenti.

Appartamento vacanza e alloggio per lavoratori

Un appartamento vacanza si rivolge ai turisti, di solito prevede una pulizia finale e nessuna pulizia intermedia regolare. Da noi potete richiedere gli appartamenti anche per un viaggio in città, come appartamenti vacanza a Monaco di Baviera. Il Monteurzimmer tedesco (camera per operai in trasferta) è invece pensato per gli artigiani: arredamento più semplice, spesso camere multiple con cucina in comune.

Per le squadre in trasferta un boarding house può essere la scelta migliore se ognuno deve avere un bagno e una cucina propri. Cosa conta in questi casi lo descriviamo nella nostra pagina sugli alloggi per lavoratori a Monaco di Baviera.

Per chi è adatto un boarding house

Daniel Schulz, il nostro amministratore delegato, lavora da otto anni con i serviced apartments. La sua esperienza: la maggior parte degli ospiti si ferma tra una settimana e tre mesi. I gruppi tipici sono:

• Collaboratori di progetto, consulenti e ingegneri che lavorano sul posto per settimane
• Pendolari che arrivano il lunedì e tornano a casa il venerdì
• Nuovi dipendenti che hanno bisogno di una soluzione temporanea mentre cercano casa
• Famiglie che stanno ristrutturando la propria casa o che si trasferiscono in città
• Visitatori ed espositori che restano per un’intera settimana di fiera

Per fiere come bauma o EXPO REAL un appartamento con cucina è spesso più conveniente di una settimana in hotel a prezzi da fiera. Come arrivare da Lehel a Riem lo spieghiamo nella pagina sull’alloggio per la fiera di Monaco di Baviera.

Chi ha un pomeriggio libero tra due appuntamenti raggiunge in fretta il centro storico da una struttura centrale. Da Ländstraße a Marienplatz sono circa dodici minuti a piedi; i nostri consigli si trovano nell’articolo cosa vedere a Monaco di Baviera.

Costi di un boarding house: come si compone il prezzo

Quanto costa un boarding house dipende soprattutto da città, posizione, dimensioni dell’appartamento e durata del soggiorno. Quasi tutti i gestori applicano prezzi a scaglioni: il prezzo per notte scende quanto più a lungo restate. Un soggiorno mensile costa in genere a notte molto meno di una notte singola.

Di norma il prezzo comprende:

• L’affitto dell’appartamento arredato
• Luce, riscaldamento, acqua e Wi-Fi
• Biancheria da letto, asciugamani e pulizie a intervalli fissi
• La pulizia finale, a volte indicata come forfait separato

Nel confronto fate attenzione agli extra come parcheggio, pulizie aggiuntive, animali domestici o deposito cauzionale. Da noi i cani sono ammessi su richiesta, a seconda della categoria di appartamento. A volte gli hotel sembrano costare a notte più o meno lo stesso, ma nei soggiorni lunghi si aggiungono i pasti al ristorante, che con una cucina propria risparmiate.

Dal punto di vista fiscale vale una regola pratica: in Germania i soggiorni ricettivi di breve durata vengono fatturati con l’aliquota IVA ridotta del 7 %, che per i clienti aziendali è indicata in fattura. Per soggiorni molto lunghi può valere un inquadramento diverso: i dettagli li chiarisce la vostra contabilità o il vostro consulente fiscale.

Soggiorno minimo, contratto e registrazione della residenza

Non esiste un soggiorno minimo previsto dalla legge. Molte strutture fissano autonomamente un limite inferiore, spesso da tre a sette notti, mentre alcune affittano anche per una sola notte. Verso l’alto sono comuni diversi mesi.

Dal punto di vista giuridico si stipula di solito un contratto di ospitalità (Beherbergungsvertrag), non un classico contratto di affitto a tempo determinato in Germania. Per voi significa: niente lunghi termini di disdetta, ma anche meno tutele per l’inquilino. Il gestore del boarding house mette a disposizione l’appartamento, si occupa delle riparazioni ed è il vostro referente.

Sull’obbligo di registrazione: chi alloggia in una struttura ricettiva ed è già registrato presso un’altra abitazione in Germania deve, secondo la legge federale sulla registrazione anagrafica (Bundesmeldegesetz), registrarsi solo se il soggiorno supera i sei mesi; senza un’abitazione registrata in Germania l’obbligo scatta già dopo tre mesi. Verificate il vostro caso specifico presso l’ufficio anagrafe competente; i dettagli sono nella nostra guida all’Anmeldung a Monaco (registrazione della residenza). Se la registrazione diventa obbligatoria, il gestore in qualità di locatore rilascia la Wohnungsgeberbestätigung (conferma del locatore per la registrazione della residenza). Chi si trasferisce stabilmente a Monaco e cerca una sistemazione duratura farebbe meglio a cercare appartamenti arredati a Monaco di Baviera con un regolare contratto di affitto.

Conclusione: appartamento con cucina invece di una camera d’hotel

Il boarding house risponde a una domanda semplice: dove si sta bene quando si resta in una città per settimane anziché per qualche notte? Avete un appartamento arredato con cucina, biancheria e pulizie, spendete meno che in hotel e in cambio rinunciate a reception e colazione. Se cercate un boarding house a Monaco di Baviera, dall’autunno 2027 trovate i nostri 54 appartamenti a Lehel, a quattro minuti a piedi da Isartor.

Domande frequenti sul boarding house

Cos’è un boarding house, in parole semplici?

Un boarding house è una struttura con appartamenti arredati dotati di cucina, che si affittano da poche notti fino a diversi mesi. Biancheria da letto, asciugamani, utenze, Wi-Fi e pulizie sono compresi nel prezzo.

Qual è la differenza tra boarding house e hotel?

Un boarding house offre appartamenti con cucina propria e servizi essenziali, un hotel camere con reception, pulizia giornaliera e di solito colazione. I boarding house sono pensati per soggiorni più lunghi e per questo spesso costano meno a notte.

Un serviced apartment è la stessa cosa di un boarding house?

Quasi, perché un boarding house è composto di solito da serviced apartments. Serviced apartment indica il singolo appartamento con servizi, boarding house l’intera struttura con appartamenti di questo tipo.

Per quanto tempo si può alloggiare in un boarding house?

Sono comuni soggiorni da una settimana fino a diversi mesi. Non esiste un soggiorno minimo o massimo previsto dalla legge; molte strutture fissano un limite inferiore di alcune notti.

Quanto costa un boarding house?

I costi dipendono da città, posizione, dimensioni e durata del soggiorno. Quasi tutti i boarding house applicano prezzi a scaglioni, per cui il prezzo per notte scende sensibilmente per soggiorni settimanali e mensili.

Bisogna registrare la residenza quando si alloggia in un boarding house?

Di norma solo se il soggiorno supera i sei mesi e siete già registrati presso un’altra abitazione in Germania; senza un’abitazione registrata in Germania già dopo tre mesi. Così prevede la legge federale sulla registrazione anagrafica (Bundesmeldegesetz) per le strutture ricettive. In caso di dubbio chiarite il vostro caso con l’ufficio anagrafe competente.

Nel boarding house c’è la colazione?

Di solito no, perché gli appartamenti hanno una cucina propria. Alcune strutture offrono la colazione a pagamento; nella nostra struttura a Lehel non è prevista.

Si scrive boarding house, boardinghouse o Boardinghaus?

In italiano e in inglese è più comune boarding house in due parole, in tedesco Boardinghouse in una sola parola. Boardinghaus e Boarding Haus indicano la stessa cosa.