Contratto di affitto a tempo determinato in Germania: motivi, disdetta, proroga e checklist

Di Daniel Schulz, residir GmbH · Ultimo aggiornamento: 13 ottobre 2026

Un contratto di affitto a tempo determinato in Germania (befristeter Mietvertrag) termina automaticamente a una data concordata in anticipo, senza che nessuno debba dare disdetta. Per un normale appartamento è ammesso solo se il locatore ha uno dei tre motivi previsti dal § 575 BGB (codice civile tedesco) e lo indica per iscritto alla firma del contratto. Se il motivo manca, il contratto si considera a tempo indeterminato.

Da noi nel quartiere Lehel, gli ospiti che arrivano a Monaco di Baviera per un progetto o per i primi mesi in un nuovo lavoro ci chiedono spesso che tipo di contratto stiano firmando. La risposta va dallo Zeitmietvertrag (contratto di locazione a termine) al contratto per uso temporaneo fino al contratto di alloggio (Beherbergungsvertrag). Questa guida spiega le differenze, aggiornata a ottobre 2026; non sostituisce una consulenza legale: in caso di controversia possono aiutarvi un’associazione inquilini (Mieterverein) o un avvocato specializzato in diritto locativo.

In questo articolo:

• Che cos’è uno Zeitmietvertrag?
• I tre motivi del § 575 BGB
• Disdetta durante il contratto
• La rinuncia alla disdetta come alternativa
• Scadenza, proroga e trasloco
• Aumento dell’affitto e Mietpreisbremse
• Eccezioni del § 549 BGB
• A termine e arredato
• Contratto di alloggio invece di locazione
• Modello e checklist
• Conclusione
• Domande frequenti

Domanda	Risposta breve
Base giuridica	§ 575 BGB (Zeitmietvertrag, locazione a termine)
Motivi ammessi	uso personale da parte del locatore o di familiari, demolizione o ristrutturazione sostanziale, alloggio di servizio per un dipendente
Forma	comunicare il motivo per iscritto alla firma del contratto
Senza motivo valido	il contratto si considera stipulato a tempo indeterminato
Disdetta durante il contratto	disdetta ordinaria esclusa, straordinaria possibile
Scadenza	automatica alla data finale, diritto dell’inquilino a informazioni a partire da quattro mesi prima
Eccezioni	uso temporaneo e stanza arredata nell’appartamento del locatore (§ 549 comma 2 BGB)

Contratto di affitto a tempo determinato in Germania: che cos’è uno Zeitmietvertrag?

Un contratto di affitto è a tempo determinato quando fin dall’inizio deve durare solo fino a una data precisa. I giuristi lo chiamano Zeitmietvertrag. In che cosa si distingue dal caso normale? Il consueto contratto a tempo indeterminato termina solo quando una delle parti dà disdetta, e il locatore per farlo ha bisogno di un interesse legittimo.

Per questo, in Germania, un contratto di locazione abitativa a termine è l’eccezione. La legge lo ammette solo se il locatore ha un motivo riconosciuto dalla legge. Si parla anche di «qualifizierter Zeitmietvertrag» (locazione a termine qualificata). Il semplice contratto a termine senza motivo, possibile in passato, per gli immobili abitativi non esiste più dalla riforma del diritto locativo del 2001.

Non ogni contratto che sembra a termine è uno Zeitmietvertrag. Chi prenota serviced apartments a Monaco di Baviera per un incarico di progetto stipula spesso un contratto di alloggio con data di partenza fissa. Chi affitta un appartamento vacanza per due settimane rientra nell’eccezione per l’uso temporaneo. Per entrambi valgono regole diverse, di cui parliamo più avanti.

Zeitmietvertrag secondo il § 575 BGB: i tre motivi ammessi

Quali motivi giustificano un contratto a termine? Il § 575 BGB ne elenca solo tre, e alla scadenza il locatore deve aver bisogno dell’appartamento per uno di essi:

1. Uso personale: vuole usare i locali come abitazione per sé, per i familiari o per persone appartenenti al suo nucleo domestico.
2. Demolizione o ristrutturazione: vuole eliminare i locali in modo lecito oppure modificarli o ripristinarli in modo così sostanziale che la prosecuzione della locazione renderebbe i lavori notevolmente più difficili.
3. Alloggio di servizio (Werkwohnung): vuole affittare i locali a una persona tenuta a prestargli servizio, per esempio un custode.

Il motivo più frequente è il bisogno personale (Eigenbedarf). Un esempio: la figlia inizierà l’università a Monaco tra due anni e dovrà trasferirsi lì. È altrettanto possibile un contratto di un anno perché poi il locatore stesso andrà ad abitarvi. L’importante è che l’intenzione esista già alla firma del contratto e non venga addotta come pretesto.

Altri motivi non contano. Un contratto a termine motivato dalla vendita non è ammesso, perché una vendita programmata non figura nell’elenco. Se l’appartamento viene venduto, l’acquirente subentra nel contratto in corso. Nemmeno il desiderio di restare flessibili o di ridefinire presto l’affitto giustifica un termine.

Comunicarlo per iscritto e in modo concreto

Il locatore deve comunicare il motivo all’inquilino per iscritto alla firma del contratto, preferibilmente direttamente nel contratto. Il motivo deve essere abbastanza concreto da poter essere verificato in seguito: chi andrà ad abitarvi o quali lavori sono previsti. Secondo l’opinione prevalente non basta ripetere il testo di legge.

Contratto a termine senza motivo: vale come contratto a tempo indeterminato

Un contratto a termine senza motivo o con un termine motivato in modo insufficiente non è nullo nel suo complesso. La legge dice: si considera stipulato a tempo indeterminato. Per l’inquilino questo significa piena tutela contro la disdetta; il locatore può recedere solo in presenza di un interesse legittimo.

La Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof) ha però interpretato in alcuni casi un termine non valido come una rinuncia reciproca alla disdetta fino alla data concordata. Chi vuole uscire prima da un contratto del genere non dovrebbe quindi semplicemente dare disdetta con tre mesi di preavviso, ma farsi consigliare prima. Un’associazione inquilini può verificare, sulla base del testo del contratto, se il vostro Zeitmietvertrag è valido.

Disdetta del contratto a termine: che cosa vale durante il contratto

Durante il periodo concordato la disdetta ordinaria è esclusa per entrambe le parti. Chi vuole recedere da uno Zeitmietvertrag, per esempio perché si trasferisce per lavoro, non può quindi farlo con il consueto preavviso di tre mesi. Viceversa, il locatore non può dare disdetta per bisogno personale prima della data finale.

Se un contratto a termine si possa disdire anticipatamente dipende dal motivo. È possibile solo in questi casi:

• Disdetta straordinaria senza preavviso per giusta causa (§§ 543, 569 BGB), per esempio in caso di grave morosità, gravi violazioni degli obblighi o pericolo per la salute dovuto all’appartamento.
• Disdetta straordinaria con preavviso di legge, per esempio se il locatore nega il subaffitto senza un motivo grave, dopo la morte dell’inquilino o dopo l’annuncio di lavori di ammodernamento.
• Accordo di risoluzione (Aufhebungsvertrag): inquilino e locatore concordano una fine anticipata. Nella pratica è la via più frequente.

Anche un contratto a termine ammette la disdetta per giusta causa, che ha effetto senza preavviso. Il preavviso in caso di diritto di recesso straordinario (Sonderkündigungsrecht) è stabilito dalla legge e di solito è di circa tre mesi. La disdetta deve sempre essere fatta per iscritto con firma.

Non esiste un diritto di legge a uscire anticipatamente dal contratto presentando un nuovo inquilino subentrante (Nachmieter). I tribunali lo hanno riconosciuto solo in casi eccezionali, quando l’inquilino ha un interesse legittimo rilevante e propone un subentrante accettabile. Parlatene per tempo con il locatore: spesso si trova una soluzione.

Rinuncia alla disdetta nel contratto: l’alternativa al termine

Molti locatori che vogliono certezza di pianificazione scelgono, invece del termine, una rinuncia alla disdetta (Kündigungsverzicht). Il contratto è allora a tempo indeterminato, ma entrambe le parti rinunciano per un certo periodo alla disdetta ordinaria. Per questo il locatore non ha bisogno di alcun motivo.

Secondo la giurisprudenza della Corte federale di giustizia, in un contratto standard (Formularvertrag) la rinuncia alla disdetta è valida fino a quattro anni dalla stipula, se vale per entrambe le parti. Una rinuncia unilaterale del solo inquilino è in linea di principio ammessa in un contratto standard solo insieme a un affitto a scaglioni (Staffelmiete). Si parla di esclusione temporanea della disdetta nel contratto di affitto.

La differenza rispetto allo Zeitmietvertrag si vede alla fine: scaduta la rinuncia, il rapporto di locazione continua semplicemente. L’inquilino può allora dare disdetta con tre mesi di preavviso, mentre il locatore, come per qualsiasi altro contratto, ha bisogno di un interesse legittimo.

Il contratto a termine scade: proroga, trasloco e diritto di informazione

Quando il contratto a termine scade, la locazione termina alla data concordata e non serve alcuna disdetta. Per permettergli di pianificare, l’inquilino può chiedere, al più presto quattro mesi prima della fine, che il locatore gli comunichi entro un mese se il motivo del termine sussiste ancora. Se il locatore risponde in ritardo, l’inquilino può chiedere una proroga pari al periodo di ritardo.

Se il motivo slitta, per esempio perché la ristrutturazione inizia più tardi, l’inquilino può chiedere una proroga corrispondente. Se il motivo viene meno del tutto, può chiedere la proroga a tempo indeterminato. Qui la legge prevede la trasformazione: il contratto a termine diventa un contratto a tempo indeterminato. L’onere di provare il motivo e la durata di un eventuale ritardo spetta al locatore.

Proroga e contratti a termine a catena

Se un contratto a termine deve durare più a lungo, una proroga di comune accordo è sempre possibile. Se anche la nuova durata deve essere a termine, serve di nuovo un motivo valido ai sensi del § 575 BGB. Una catena di contratti a termine (Kettenbefristung), cioè più contratti a termine uno dopo l’altro senza un vero motivo, non tutela quindi il locatore; nel dubbio la locazione si considera a tempo indeterminato.

È importante sapere se il contratto a termine prevede una proroga automatica. Se l’inquilino resta nell’appartamento dopo la data finale e nessuna delle parti si oppone entro due settimane, la locazione si proroga a tempo indeterminato ai sensi del § 545 BGB. Molti contratti escludono questa regola: vale la pena controllare il contratto.

Se l’inquilino non lascia l’appartamento

Se un contratto a termine finisce e l’inquilino non se ne va, il locatore non può né cambiare la serratura né sgomberare l’appartamento. Deve opporsi e, se necessario, agire in giudizio per lo sfratto. Per il periodo successivo alla fine del contratto l’inquilino deve un’indennità di occupazione, almeno pari all’affitto precedente (§ 546a BGB).

Aumento dell’affitto e Mietpreisbremse nello Zeitmietvertrag

Un contratto a termine non esclude un aumento dell’affitto: valgono le regole normali. Il locatore può chiedere il consenso a un aumento fino al canone medio locale di riferimento (ortsübliche Vergleichsmiete), a Monaco con un tetto (Kappungsgrenze) del 15 per cento in tre anni. In alternativa le parti possono concordare fin dall’inizio un affitto a scaglioni (Staffelmiete) o indicizzato (Indexmiete).

Anche il freno agli affitti (Mietpreisbremse) vale per i contratti a termine. A Monaco l’affitto all’inizio del contratto può superare al massimo del 10 per cento il canone medio locale di riferimento; esistono eccezioni, per esempio per le nuove costruzioni. Come si determina il canone di riferimento per un appartamento lo spieghiamo nella guida sugli affitti a Monaco di Baviera e i prezzi del Mietspiegel.

§ 549 BGB: contratto a tempo per uso temporaneo

Non ogni contratto di locazione a tempo è soggetto al § 575 BGB. Il § 549 comma 2 BGB esclude alcune locazioni abitative da importanti norme di tutela: dalla Mietpreisbremse, dalle regole sull’aumento dell’affitto e dalla tutela contro la disdetta, comprese le norme sullo Zeitmietvertrag. Nella pratica contano due casi.

Abitazione per uso temporaneo

Il primo caso è l’abitazione affittata solo per uso temporaneo (vorübergehender Gebrauch). Decisiva non è solo la durata, ma lo scopo: l’inquilino non deve avervi il centro della propria vita, ma abitarvi per un’occasione breve e prevedibile. Esempi tipici sono l’appartamento vacanza, un incarico in un cantiere o la visita a una fiera. Che cosa significhi per gli ospiti l’affitto a lungo periodo di un appartamento vacanza lo abbiamo riassunto a parte.

A Monaco riguarda per esempio gli artigiani che per alcune settimane occupano un alloggio per lavoratori a Monaco di Baviera.

Lo stesso vale per gli espositori che prenotano per qualche giorno un alloggio per la fiera di Monaco di Baviera. Chi invece arriva con la famiglia per un tempo indefinito a causa di un nuovo lavoro non abita più solo temporaneamente, anche se il contratto è breve.

Stanza arredata nell’appartamento del locatore

Il secondo caso è l’abitazione che fa parte dell’appartamento in cui vive il locatore stesso e che quest’ultimo deve arredare prevalentemente, per esempio la stanza arredata presso una padrona di casa che vive nell’appartamento. L’eccezione non vale se la stanza viene ceduta a una famiglia o a un nucleo domestico stabile. Qui la disdetta può essere data entro il 15 di un mese per la fine dello stesso mese.

Un terzo caso riguarda le abitazioni prese in locazione da enti pubblici o organizzazioni assistenziali per cederle a persone con urgente bisogno di alloggio. Per studentati e residenze giovanili valgono ulteriori regole speciali nel § 549 comma 3 BGB.

Una legge di riforma del diritto locativo approvata dal governo federale nell’aprile 2026 prevede, tra l’altro, una durata massima di sei mesi per queste locazioni brevi, con un’unica proroga di due mesi, e intende escludere i rinnovi a catena. Aggiornamento ottobre 2026: verificate se e da quando la nuova disciplina è in vigore.

Contratto a tempo determinato per un appartamento arredato

Un errore frequente: chi affitta un appartamento arredato non ha automaticamente meno diritti. Un contratto per un appartamento arredato abitato dal solo inquilino è un normalissimo contratto di locazione abitativa. Anche uno Zeitmietvertrag per un appartamento arredato ha quindi bisogno di un motivo ai sensi del § 575 BGB, a meno che l’appartamento non sia affittato solo per uso temporaneo.

Proprio a Monaco, dove molti appartamenti arredati a Monaco di Baviera vengono offerti per qualche mese, conviene guardare al tipo di contratto. Un contratto a termine per un appartamento arredato senza motivo vale come contratto a tempo indeterminato. Un contratto per un arredato prevede inoltre spesso un affitto forfettario (Pauschalmiete), che comprende spese accessorie, elettricità e internet.

Per i mobili il locatore può chiedere un supplemento adeguato. La riforma del diritto locativo in programma vuole porre un tetto a questo supplemento per l’arredamento (Möblierungszuschlag) nelle città con mercato abitativo teso e richiede che sia indicato separatamente nel contratto. Se al contratto per l’appartamento arredato a tempo è allegato un inventario, al momento del trasloco si evitano liti su oggetti mancanti.

Contratto di alloggio invece di locazione: appartamenti con servizi

Negli hotel, negli aparthotel e in molti boarding house gli ospiti di solito non stipulano un contratto di locazione, ma un contratto di alloggio (Beherbergungsvertrag). Questo unisce la cessione della stanza a servizi come pulizia, biancheria o un referente in struttura. Le norme di tutela del diritto locativo per le abitazioni di regola non si applicano, ma in compenso non ci sono nemmeno lunghi termini di preavviso.

Il confine non è sempre netto. I tribunali guardano a che cosa è stato effettivamente concordato e vissuto: durata, servizi, dotazioni e se l’ospite vi ha il centro della propria vita. Chi abita per diversi mesi, per esempio, in un appartamento di un boarding house a Monaco di Baviera, dovrebbe leggere con attenzione le condizioni contrattuali.

Quale forma contrattuale offriamo in Ländstraße per i soggiorni più lunghi ve lo indichiamo al momento della richiesta. In che cosa un boarding house si distingue da hotel e appartamento vacanza lo trovate nella guida cos’è un boarding house.

Modello di contratto a tempo determinato: checklist prima della firma

Un modello di contratto di affitto a tempo determinato o di Zeitmietvertrag si può ottenere presso le associazioni dei proprietari, le associazioni inquilini e gli editori specializzati. Un modello, però, non sostituisce la verifica che il motivo regga nel caso concreto. Questi punti mostrano se un contratto a termine basato su un modello funziona:

• Il motivo del termine è indicato in modo concreto e per iscritto, per esempio chi andrà ad abitarvi?
• Nel contratto c’è una data di fine chiara?
• L’affitto rientra nei limiti della Mietpreisbremse ed è concordato un affitto a scaglioni o indicizzato?
• La proroga tacita ai sensi del § 545 BGB è esclusa?
• Per gli appartamenti arredati: c’è un inventario e il supplemento per l’arredamento è comprensibile?
• Deposito cauzionale al massimo pari a tre mensilità di affitto netto senza spese (Nettokaltmiete), pagabile su richiesta in tre rate (§ 551 BGB).
• Verbale di consegna all’ingresso e all’uscita.

Dopo l’ingresso, per registrare la residenza presso il Bürgerbüro (ufficio anagrafe) vi serve una Wohnungsgeberbestätigung (conferma del locatore) rilasciata dal locatore, indipendentemente dalla durata del contratto. Il termine è di due settimane.

Conclusione: verificate motivo, forma e tipo di contratto

Un contratto di affitto a tempo determinato per un appartamento in Germania regge solo con un motivo del § 575 BGB indicato per iscritto alla firma; per i soggiorni brevi per uso temporaneo, le stanze arredate presso il locatore e i contratti di alloggio valgono regole proprie. Chi resta a Monaco solo qualche mese verifichi quindi prima di firmare, innanzitutto, che tipo di contratto ha davanti.

Domande frequenti sul contratto di affitto a tempo determinato

Un contratto di affitto a tempo determinato è ammesso?

Sì, ma per un normale appartamento solo con uno dei motivi del § 575 BGB: il locatore vuole poi usare l’appartamento per sé o per familiari, demolirlo o ristrutturarlo in modo sostanziale, oppure affittarlo a un dipendente. Deve comunicare il motivo per iscritto alla firma del contratto. Senza motivo il contratto si considera stipulato a tempo indeterminato.

Si può disdire anticipatamente un contratto a termine?

Non in via ordinaria: durante il contratto la disdetta ordinaria è esclusa per entrambe le parti. Restano possibili la disdetta straordinaria per giusta causa, i diritti di recesso straordinario con preavviso di legge e un accordo di risoluzione, che inquilino e locatore possono concludere insieme in qualsiasi momento.

Un contratto a termine va disdetto?

No. Un contratto validamente a termine finisce automaticamente alla data concordata. Se l’inquilino continua a usare l’appartamento dopo quella data e nessuna delle parti si oppone entro due settimane, la locazione si proroga a tempo indeterminato ai sensi del § 545 BGB, a meno che il contratto non escluda questa regola.

Che cosa succede se nel contratto a termine non è indicato alcun motivo?

In tal caso il contratto si considera stipulato a tempo indeterminato. Il locatore può dare disdetta solo con un interesse legittimo, per esempio per bisogno personale. I tribunali hanno in alcuni casi interpretato un termine non valido come rinuncia reciproca alla disdetta fino alla data concordata.

La vendita dell’appartamento è un motivo per un contratto a termine?

No. Una vendita programmata non rientra tra i motivi del § 575 BGB. Se l’appartamento viene venduto, l’acquirente subentra nel contratto di locazione esistente: il principio è «Kauf bricht nicht Miete» (la vendita non interrompe la locazione).

Qual è la differenza tra Zeitmietvertrag e rinuncia alla disdetta?

Uno Zeitmietvertrag termina automaticamente a una data fissa e richiede un motivo previsto dalla legge. Con la rinuncia alla disdetta il contratto è a tempo indeterminato, ma entrambe le parti rinunciano per un certo periodo alla disdetta ordinaria, in un contratto standard al massimo per quattro anni.

La Mietpreisbremse vale anche per appartamenti a termine e arredati?

In linea di principio sì: nelle città con Mietpreisbremse, come Monaco, anche per appartamenti a termine e arredati. Sono escluse le abitazioni affittate solo per uso temporaneo e le stanze arredate nell’appartamento in cui vive il locatore stesso (§ 549 comma 2 BGB).