Mietspiegel München 2025: Rechner, Durchschnittsmiete und Mietpreisbremse

Von Daniel Schulz, residir GmbH · Zuletzt aktualisiert: 13. Oktober 2026

Der Mietspiegel München ist die offizielle Übersicht der Stadt über die ortsübliche Vergleichsmiete. Der aktuelle Mietspiegel für München 2025 nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter. Mit dem kostenlosen Online-Rechner der Stadt ermitteln Sie den Wert für eine konkrete Wohnung, er ist die Grundlage für Mieterhöhungen und die Mietpreisbremse.

Bei uns im Lehel fragen Gäste, die beruflich nach München ziehen, fast immer zuerst nach den Mieten. Viele haben eine Zahl aus einem Portal im Kopf und wundern sich, dass der Mietspiegel viel niedriger liegt. Dieser Ratgeber erklärt, woher der Unterschied kommt und wie Sie den Mietspiegel nutzen, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung; bei Streit hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin.

In diesem Artikel:

• Was ist der Mietspiegel München?
• Aktueller Stand: Mietspiegel 2025 und 2026
• Durchschnittsmiete und Mietpreise in München
• Mietspiegel-Rechner und Wohnlagenkarte
• Mietpreisbremse München
• Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
• Mietpreise nach Stadtteilen
• Möbliert und befristet
• Neu in München: was der Mietspiegel Ihnen sagt
• Fazit
• Häufige Fragen

Thema	Kurzantwort
Aktueller Mietspiegel	Mietspiegel für München 2025, im März 2025 vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt
Durchschnittliche Nettokaltmiete	15,38 €/m² (Mietspiegel 2023: 14,58 €/m², plus 5,5 %)
Datengrundlage	Mieten aus Verträgen und Mietänderungen von Februar 2018 bis Januar 2024, Zufallsstichprobe aus dem Melderegister
Berechnung	Online-Rechner der Stadt mit Wohnlagenkarte, kostenlos
Mietpreisbremse	bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Ausnahmen
Kappungsgrenze	Mieterhöhung höchstens 15 % in drei Jahren
Nächste Ausgabe	Mietspiegel 2027, Befragung Anfang 2026

Was ist der Mietspiegel München? Ein qualifizierter Mietspiegel

Ein Mietspiegel zeigt, welche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Stadt üblich ist. Juristen sprechen von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ergibt sich aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage neu vereinbart oder geändert wurden.

Der Münchner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Das heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Stadtrat anerkannt. Vor Gericht gilt dann die Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergeben. Wer davon abweichen will, muss das gut begründen.

Für die Erhebung lässt die Stadt zufällig ausgewählte Haushalte aus dem Melderegister befragen, Mieter ebenso wie Vermieter. Das Statistische Amt wertet die Antworten aus und rechnet heraus, wie stark Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung den Quadratmeterpreis beeinflussen. Nicht erfasst werden unter anderem Sozialwohnungen und andere Wohnungen, deren Miete durch Förderung festgelegt ist, sowie Dienst- und Werkswohnungen.

Mietspiegel München 2025 und 2026: der aktuelle Stand

Als aktueller Mietspiegel München gilt die Ausgabe 2025. Der Sozialausschuss hat ihn am 20. März 2025 behandelt, die Vollversammlung des Stadtrats hat ihn am 26. März 2025 bestätigt. Er ist keine Fortschreibung, sondern wurde komplett neu erhoben. Eingeflossen sind Mieten aus Verträgen und Mietänderungen von Februar 2018 bis Januar 2024.

Einen eigenen Mietspiegel München 2026 gibt es nicht. Die Stadt erstellt den Mietspiegel seit einem Stadtratsbeschluss von 2011 alle zwei Jahre neu, der aktuelle Mietspiegel München bleibt also gültig, bis der Nachfolger erscheint. Für den Mietspiegel München 2027 hat die Stadt Anfang 2026 rund 30.000 Haushalte befragen lassen, Stichmonat war Januar 2026.

Den offiziellen Mietspiegel München gibt es als kostenlose Broschüre mit Wohnlagenkarte in der Stadtinformation im Rathaus am Marienplatz und im Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße 8. Online steht er auf der Seite mietspiegel-muenchen.de, dort finden Sie auch den Mietspiegel 2023 im Archiv. Wer den Mietspiegel München als PDF zum Ausdrucken sucht, prüft am besten dort, welche Fassung gerade bereitsteht.

Durchschnittsmiete München: Mietpreise und Entwicklung

Die Durchschnittsmiete in München, also die durchschnittliche Miete pro qm, liegt laut Mietspiegel 2025 bei 15,38 Euro nettokalt. Die Entwicklung der Mietpreise in München zeigt der Vergleich mit dem Vorgänger: Im Mietspiegel 2023 waren es 14,58 Euro, ein Plus von 5,5 Prozent in zwei Jahren. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt der Durchschnitt rund 923 Euro Kaltmiete im Monat, ohne Nebenkosten und Heizung.

Wichtig für die Einordnung: Der Wert ist ein Durchschnitt über viele Mietverhältnisse der letzten sechs Jahre, auch über ältere Verträge mit inzwischen angepasster Miete. Die Mietpreise in München bei einer Neuvermietung liegen deshalb meist deutlich darüber. Wer Angebote auf Portalen sieht, vergleicht also Äpfel mit Birnen, wenn er sie direkt neben die durchschnittliche Miete in München stellt.

Die Quadratmeterpreise in München bei der Miete streuen stark. Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter mehr als große, Neubauten mehr als Wohnungen aus den Sechzigerjahren, gute Lagen mehr als einfache. Fragt man also, wie hoch der Mietpreis in München ist, lautet die ehrliche Antwort: Es hängt von der Wohnung ab, und genau dafür gibt es den Rechner.

Nicht vergleichbar mit dem Mietspiegel sind Monatspreise für möblierte Apartments. Wer zum Beispiel Serviced Apartments für einige Monate bucht, zahlt einen Pauschalpreis inklusive Möbeln, Strom, WLAN und Wäsche. Den durch die Wohnfläche zu teilen und mit der Nettokaltmiete zu vergleichen, führt in die Irre.

Mietspiegel München Rechner: so berechnen Sie die Vergleichsmiete

Der Online-Rechner der Stadt ist kostenlos und braucht keine Anmeldung. Sie finden ihn auf mietspiegel-muenchen.de, er gilt für frei finanzierte Wohnungen. Für die Berechnung brauchen Sie einige Angaben aus Mietvertrag und Wohnung:

• Adresse der Wohnung, daraus ergibt sich die Wohnlage
• Wohnfläche in Quadratmetern
• Baujahr des Gebäudes und gegebenenfalls Modernisierungen
• Ausstattung, etwa Bad, Küche, Bodenbeläge, Balkon und Heizung
• die vereinbarte Nettokaltmiete zum Vergleich

Die Wohnlage ermittelt der Rechner über die Mietspiegel München Karte, die Wohnlagenkarte. Jede Adresse ist dort einer Lagekategorie zugeordnet. Einen eigenen Mietspiegel für München-Schwabing oder einen anderen Stadtteil gibt es also nicht, die Lage fließt Straße für Straße über die Karte ein.

Am Ende zeigt der Rechner einen Wert pro Quadratmeter und eine Spanne. Innerhalb dieser Spanne gilt eine Miete noch als ortsüblich, Besonderheiten der Wohnung können eine Einordnung oben oder unten rechtfertigen. Wer den Mietspiegel München 2026 berechnen will, nutzt den Rechner zum Mietspiegel 2025, denn dieser ist aktuell gültig.

Für Gemeinden im Umland gilt der Münchner Mietspiegel nicht. Einen gemeinsamen Mietspiegel für den Landkreis München gibt es nicht, einige Gemeinden haben einen eigenen. Fragen Sie bei der jeweiligen Gemeinde nach, wenn Ihre Wohnung außerhalb der Stadtgrenze liegt.

Mietpreisbremse München: die Grenze bei der Neuvermietung

In München gilt die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage ist die bayerische Mieterschutzverordnung, die seit 1. Januar 2026 in neuer Fassung für 285 Gemeinden gilt, darunter München. Die bundesrechtliche Grundlage ist bis Ende 2029 verlängert.

Einen eigenen Mietpreisbremse-Rechner für München brauchen Sie nicht. Sie ermitteln die Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel-Rechner und schlagen 10 Prozent auf. Liegt Ihre vereinbarte Kaltmiete pro Quadratmeter deutlich darüber, lohnt sich ein genauer Blick.

Es gibt wichtige Ausnahmen. Die Bremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Vormiete höher, darf der Vermieter sie in der Regel weiter verlangen. Ob eine Ausnahme vorliegt, muss er Ihnen vor Vertragsschluss mitteilen.

Ausgenommen ist außerdem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 BGB). Kein Mietverhältnis im klassischen Sinn ist die Beherbergung, wie sie Hotels und Aparthotels anbieten. Den Unterschied erklären wir im Ratgeber Was ist ein Aparthotel.

Wer meint, zu viel zu zahlen, muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter in Textform rügen. Zu viel gezahlte Miete können Sie dann grundsätzlich zurückfordern. Ein Mieterverein prüft solche Fälle meist günstig und kennt die aktuelle Rechtsprechung.

Mieterhöhung in München: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei laufenden Mietverträgen ist der Mietspiegel vor allem bei Mieterhöhungen wichtig. Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in München verlangen. Voraussetzung ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen.

Zusätzlich greift die Kappungsgrenze. Bundesweit darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent in drei Jahren steigen, in München wegen der Mieterschutzverordnung nur um 15 Prozent. Weil ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter dessen Werte in seinem Schreiben nennen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.

Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Prüfen Sie in dieser Zeit mit dem Rechner, ob die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist die ortsübliche Miete in München für Ihre Wohnung niedriger als verlangt, müssen Sie dem überhöhten Teil nicht zustimmen. Für Staffel- und Indexmieten gelten eigene Regeln, dort spielt der Mietspiegel für Erhöhungen keine Rolle.

Mietpreise München nach Stadtteilen: ein grober Überblick

Wer die Mietpreise in München für einzelne Stadtteile sucht, findet bei der Stadt keine eigene Tabelle je Viertel. Im Mietspiegel steckt die Lage in der Wohnlagenkarte, und die unterscheidet innerhalb eines Stadtteils oft Straße für Straße. Eine ruhige Seitenstraße kann anders eingestuft sein als die Hauptstraße zwei Blocks weiter.

Grob gilt: Altstadt, Lehel, Bogenhausen, Schwabing und Maxvorstadt gehören zu den teuersten Lagen, in den äußeren Bezirken wird es meist günstiger. Wie sich die Viertel im Alltag unterscheiden, beschreiben wir im Ratgeber Stadtteile München. Für eine konkrete Wohnung zählt am Ende nur der Wert aus dem Rechner, nicht der Ruf des Viertels.

Das Lehel, wo unser Haus steht, ist ein gutes Beispiel. Freie Wohnungen sind selten, und wer hier neu mietet, zahlt meist deutlich mehr als den Münchner Durchschnitt. Dafür sind Altstadt und Isar zu Fuß erreichbar.

Möbliert und befristet: wo der Mietspiegel nicht greift

Der Mietspiegel bildet die Nettokaltmiete für die Wohnung ohne Möbel ab. Wer möbliert mieten in München will, zahlt zusätzlich einen Möblierungszuschlag. Dessen Höhe legt das Gesetz nicht fest, er muss aber angemessen sein und richtet sich in der Praxis meist nach dem Wert der Möbel.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Für die Prüfung wird die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel plus ein angemessener Zuschlag angesetzt. Einen eigenen Mietspiegel für die möblierte Wohnung gibt es in München nicht.

Anders sieht es bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch aus, etwa für einen Projekteinsatz oder die Wochen bis zum Einzug in die eigene Wohnung. Hier gelten weder Mietpreisbremse noch die Regeln zur Mieterhöhung. Ein befristeter Mietvertrag über eine normale Wohnung ist etwas anderes: Er ist nur mit einem gesetzlichen Grund nach § 575 BGB zulässig, und dafür gilt der Mietspiegel ganz normal.

Für Handwerker und Projektteams werden Monteurzimmer in München meist pro Nacht oder Woche abgerechnet. Mit dem Mietspiegel haben diese Preise nichts zu tun, sie sind eher mit Hotelpreisen vergleichbar.

Neu in München: was der Mietspiegel Ihnen sagt

Wer neu in die Stadt kommt, kann mit dem Mietspiegel ein Angebot einordnen, bevor er unterschreibt. Liegt die Miete weit über der Vergleichsmiete plus 10 Prozent und greift keine Ausnahme, fragen Sie nach. Wie die Suche selbst abläuft, von der Bewerbungsmappe bis zur Besichtigung, steht im Ratgeber Wohnung mieten in München.

Rechnen Sie Ihr Budget mit den Angebotsmieten, nicht mit dem Durchschnitt aus dem Mietspiegel. Zur Kaltmiete kommen Nebenkosten, Heizung und oft eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten. Wer den Durchschnitt von 15,38 Euro ansetzt, plant für eine Neuvermietung meist zu knapp.

Viele Neu-Münchner wohnen die ersten Wochen deshalb übergangsweise und suchen von dort aus. Für wenige Nächte oder Wochen ist ein Aparthotel München mit Küche eine Lösung, für mehrere Monate eher eine möblierte Wohnung mit Monatsmiete. So sehen Sie die Viertel selbst, bevor Sie sich für Jahre festlegen.

Fazit: den Mietspiegel als Messlatte nutzen

Der Mietspiegel München mit 15,38 Euro pro Quadratmeter ist ein Durchschnitt, kein Angebotspreis; für Ihre Wohnung zählt der Wert aus dem Rechner der Stadt, und daran messen sich Mietpreisbremse und Mieterhöhungen. Wer nach dem Umzug erst einmal ankommen will, findet ab Herbst 2027 unsere Apartments im Lehel als Ausgangspunkt für die Suche.

Häufige Fragen zum Mietspiegel München

Wie hoch ist der Mietspiegel in München?

Der Mietspiegel für München 2025 nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter. Das sind 5,5 Prozent mehr als im Mietspiegel 2023 mit 14,58 Euro. Für eine einzelne Wohnung kann die ortsübliche Vergleichsmiete je nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung deutlich darüber oder darunter liegen.

Gibt es einen Mietspiegel München 2026?

Nein. Der Mietspiegel für München 2025 gilt weiter, bis der nächste erscheint. Die Stadt erstellt den Mietspiegel alle zwei Jahre neu, die Befragung für die nächste Ausgabe lief Anfang 2026.

Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete in München?

Am einfachsten mit dem Online-Rechner der Stadt auf mietspiegel-muenchen.de. Sie geben Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung ein, die Wohnlage ergibt sich aus der Wohnlagenkarte. Das Ergebnis ist ein Wert pro Quadratmeter mit einer Spanne.

Gilt die Mietpreisbremse in München?

Ja. München gehört zu den Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung, die seit 1. Januar 2026 in neuer Fassung gilt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dann höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Wie stark darf die Miete in München steigen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber in München höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze). Die Miete muss vorher 15 Monate unverändert gewesen sein, und der Vermieter braucht Ihre Zustimmung.

Gilt der Mietspiegel auch für möblierte Wohnungen?

Der Mietspiegel bildet die Nettokaltmiete der Wohnung ohne Möbel ab. Bei einer möblierten Wohnung darf der Vermieter einen angemessenen Möblierungszuschlag verlangen. Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch hier, ausgenommen ist unter anderem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.

Wo bekomme ich den Mietspiegel München als Broschüre?

Die Broschüre mit Wohnlagenkarte gibt es kostenlos in der Stadtinformation im Rathaus und im Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße 8. Online finden Sie den Mietspiegel und den Rechner auf mietspiegel-muenchen.de.