Regolamento casa vacanza: esempio, modello e regole per ospiti e host

Di Daniel Schulz, residir GmbH · Ultimo aggiornamento: 14 ottobre 2026

Il regolamento della casa vacanza riassume in una pagina ciò che vale nell’edificio: orari di silenzio, fumo, animali domestici, visite, rifiuti, feste, nonché check-in, check-out e chiavi. Diventa vincolante se l’ospite può conoscerlo prima della prenotazione e quindi entra a far parte del contratto. Le regole di legge, come il riposo notturno, valgono in ogni caso.

Nel quartiere Lehel di Monaco di Baviera stiamo arredando un edificio con 54 appartamenti e ci stiamo chiedendo anche quali regole servano davvero agli ospiti e quali riempiano solo la carta. Le regole della nostra struttura le definiremo prima dell’apertura, per questo la guida resta di carattere generale. Qui trovate un modello da adattare, una versione breve in inglese e il quadro giuridico tedesco aggiornato a ottobre 2026. L’articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale.

In questo articolo:

• A cosa serve un regolamento?
• Cosa prevede la legge
• Orari di silenzio a Monaco e in Baviera
• Le regole tipiche
• Esempio e modello
• Regolamento con un tocco di umorismo
• Regolamento in inglese
• Dove va messo il regolamento
• Come gestire le violazioni
• Consigli per scriverlo
• Conclusione
• Domande frequenti

Tema	Cosa scrivere nel regolamento	Quadro giuridico
Orari di silenzio	Riposo notturno, riposo pomeridiano, volume moderato	Ordinanza locale, a Monaco dalle 22 alle 7
Fumo	Appartamento per non fumatori, balcone sì o no	Accordo nel contratto
Animali domestici	Ammessi, su richiesta o non ammessi	Accordo nel contratto
Visite	Visite di giorno, pernottamento solo per gli ospiti registrati	Accordo nel contratto
Rifiuti	Raccolta differenziata, bidoni, vetro e vuoti a rendere (Pfand)	Regolamento comunale sui rifiuti (Abfallsatzung)
Check-in e check-out	Orari, chiavi, codice, partenza	Accordo nel contratto
Fuochi d’artificio	Niente fuochi d’artificio su balcone e terrazza	Normativa sugli esplosivi (Sprengstoffrecht), divieti comunali a Capodanno

A cosa serve un regolamento per la casa vacanza?

In una casa vacanza non c’è una reception a cui chiedere al volo. Ciò che in hotel gestisce il personale, nell’appartamento deve essere messo per iscritto. Un regolamento per appartamento e casa vacanza risponde alle domande che altrimenti arriverebbero a chi ospita via messaggio alle 23.

Per gli ospiti: orientarsi fin dalla prima sera

Gli ospiti vogliono sapere cosa è permesso senza dover cercare a lungo. Posso fumare sul balcone? Dove butto il vetro? Entro che ora devo lasciare l’appartamento il giorno della partenza? Chi prenota uno degli appartamenti a Monaco di Baviera di solito alloggia in un normale condominio, con vicini che la mattina vanno al lavoro. Regole chiare evitano agli ospiti di creare problemi senza volerlo.

Per chi ospita: meno malintesi, accordi più chiari

Per chi ospita il regolamento è soprattutto uno strumento contro i malintesi. Ciò che è concordato per iscritto non va ridiscusso dopo ogni soggiorno. In caso di controversia conta ciò che l’ospite poteva sapere in anticipo. Chi formula con cura le regole della propria casa vacanza ha una base su cui contare in caso di danni o di lamentele dei vicini.

Il nostro autore Daniel Schulz, in otto anni di serviced apartments, ha seguito oltre 80.000 soggiorni di ospiti. La maggior parte dei conflitti non riguardava grandi violazioni, ma piccolezze come rifiuti lasciati sulle scale o una partenza con un’ora di ritardo.

Regolamento casa vacanza: cosa prevede la legge tedesca

Chi prenota una casa vacanza in Germania stipula di norma un contratto di locazione di un’abitazione per uso temporaneo (§ 535 BGB in combinato disposto con § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB; il BGB è il codice civile tedesco). Molte norme di tutela della locazione abitativa non si applicano. Cosa l’ospite possa fare nell’appartamento lo stabilisce quindi soprattutto il contratto, e il regolamento ne fa parte.

Il regolamento come parte del contratto

Un regolamento che chi ospita predispone per molte prenotazioni è considerato giuridicamente una condizione generale di contratto (Allgemeine Geschäftsbedingung). Perché entri a far parte del contratto, l’ospite deve esserne informato al momento della prenotazione e poterne prendere conoscenza in modo ragionevole (§ 305 Abs. 2 BGB). Un link nelle condizioni di prenotazione o un allegato alla conferma soddisfano questo requisito.

Un foglio che l’ospite trova appeso in bacheca solo all’arrivo, invece, è vincolante solo in misura limitata. Le regole che l’ospite non poteva conoscere prima sono difficili da far rispettare. Gli obblighi di legge, come il rispetto dei vicini e gli orari di silenzio locali, valgono comunque per tutti.

Cosa un regolamento non può prevedere

Le regole predisposte non possono svantaggiare l’ospite in modo irragionevole (§ 307 BGB) né contenere clausole a sorpresa (§ 305c BGB). Sono problematiche, ad esempio, penali forfettarie elevate per piccolezze o il diritto di chi ospita di entrare nell’appartamento in qualsiasi momento senza preavviso. Nelle condizioni predisposte, gli importi forfettari per i danni sono ammessi solo se non superano il danno abituale e se l’ospite può dimostrare che il danno è inferiore (§ 309 Nr. 5 BGB).

Se l’appartamento si trova in un edificio in condominio (Eigentümergemeinschaft), lì vale di solito già un regolamento per tutti i residenti. Chi ospita riprende nel regolamento della casa vacanza i punti che riguardano gli ospiti, ad esempio gli orari della lavanderia in cantina o le regole del deposito biciclette.

Orari di silenzio nella casa vacanza: cosa vale a Monaco e in Baviera

In Baviera non esiste una legge regionale con orari di silenzio fissi per le abitazioni. Ai sensi dell’Art. 7 della legge bavarese sulla protezione dalle immissioni (Bayerisches Immissionsschutzgesetz) i comuni possono emanare ordinanze proprie, e molti lo fanno. Nelle norme tecniche come la TA Lärm (disposizioni tecniche tedesche sul rumore) la fascia dalle 22 alle 6 è considerata orario notturno, e molti regolamenti si orientano su questa.

A Monaco la situazione è più chiara: l’ordinanza comunale sul rumore domestico e musicale (Hausarbeits- und Musiklärmverordnung, versione del 15 agosto 2023) fissa il riposo notturno dalle 22 alle 7. Musica e televisore devono avere un volume tale da non disturbare in modo rilevante gli altri. I lavori domestici e di giardinaggio rumorosi sono consentiti solo dal lunedì al sabato dalle 8 alle 12 e dalle 15 alle 18, da cui deriva un riposo pomeridiano dalle 12 alle 15.

Orario	Cosa vale a Monaco	Base giuridica
Dalle 22 alle 7	Riposo notturno, musica e apparecchi solo a un volume che non disturbi nessuno	Hausarbeits- und Musiklärmverordnung § 2
Dalle 12 alle 15 (lun-sab)	Niente lavori domestici e di giardinaggio rumorosi	Hausarbeits- und Musiklärmverordnung § 1
Domeniche e festivi	Niente lavori rumorosi, vietati i lavori percepibili pubblicamente	Ordinanza § 1, legge bavarese sui giorni festivi (Bayerisches Feiertagsgesetz) Art. 2

Per gli ospiti conta soprattutto il riposo notturno. Il riposo notturno nella casa vacanza riguarda le conversazioni sul balcone tanto quanto la musica o i trolley sulle scale. Le violazioni dell’ordinanza possono essere sanzionate come illecito amministrativo (Ordnungswidrigkeit) con una multa. In caso di disturbo della quiete in corso, secondo il Comune è competente la polizia.

In altre località possono valere orari diversi, anche un riposo pomeridiano più lungo. Chi scrive un regolamento per un appartamento fuori Monaco chieda al comune se esiste un’ordinanza locale contro il rumore.

Regole della casa vacanza: i punti tipici

I punti seguenti compaiono in quasi tutti i regolamenti. Non tutti si adattano a ogni appartamento. Eliminate ciò che per voi non conta e formulate il resto in modo concreto.

Orari di silenzio e volume

Indicate gli orari di silenzio con l’ora precisa, non solo “di notte”. Una frase come “Dalle 22 vi preghiamo di mantenere un volume moderato, anche sul balcone” è inequivocabile. È utile segnalare i punti in cui si sente tutto, ad esempio pavimenti in legno, la scala o la camera da letto confinante con l’appartamento dei vicini.

Fumo, candele e fiamme libere

La maggior parte delle case vacanza è per non fumatori. Il divieto di fumo nella casa vacanza dovrebbe citare espressamente anche le sigarette elettroniche e chiarire se si può fumare sul balcone o in terrazza. Candele, bastoncini d’incenso e barbecue a carbonella vanno regolati nello stesso punto, perché rilevatori di fumo e vicini reagiscono a tutti e tre.

Animali domestici

Per gli animali domestici nella casa vacanza esistono tre varianti abituali: ammessi, solo su richiesta o non ammessi. Se i cani sono benvenuti, servono regole su divano, letto, guinzaglio sulle scale e sacchetti per gli escrementi. Chi viaggia con un amico a quattro zampe trova nella nostra pagina su Monaco di Baviera con il cane informazioni su Isar, parchi e appartamenti in cui, a seconda della categoria, i cani sono ammessi su richiesta.

Visitatori e ospiti per la notte

I visitatori sono un frequente motivo di discussione, e per loro il regolamento di una casa vacanza prevede di solito due regole: le visite di giorno sono ammesse, pernottare possono solo le persone indicate al momento della prenotazione. Il motivo non è la diffidenza, ma l’occupazione, la biancheria, l’assicurazione e la sicurezza nell’edificio.

Formulate la regola sui visitatori in modo cordiale e lasciando una via d’uscita: “Per eventuali altri ospiti che pernottano, chiedeteci prima.” Così l’ospite sa che un’eccezione è possibile e chi ospita mantiene il controllo.

Rifiuti e raccolta differenziata

La raccolta differenziata nella casa vacanza è spesso una novità per gli ospiti stranieri, e anche all’interno della Germania i sistemi variano. Scrivete quale bidone serve per cosa, dove si trovano i bidoni e dove vanno il vetro e le bottiglie con vuoto a rendere (Pfand). A Monaco vetro e imballaggi in plastica e metallo vanno di solito nei contenitori delle isole ecologiche (Wertstoffinseln) del quartiere, mentre indifferenziato, carta e umido nei bidoni presso l’edificio.

Party e feste

Quasi tutte le case vacanza escludono le feste. È utile un limite chiaro: una cena di compleanno con gli ospiti prenotati sì, feste con persone in più no. Chi vuole escludere addii al celibato o viaggi di gruppo lo scrive già nella descrizione, non solo nel regolamento.

Check-in, check-out e chiavi

Indicate gli orari di arrivo e partenza e come si ottengono la chiave o il codice. Per il check-out della casa vacanza va specificato cosa l’ospite deve fare prima di partire: lavare le stoviglie, portare via i rifiuti, chiudere le finestre, rimettere la chiave nella cassetta. Cosa rientra nella pulizia finale e cosa no deve essere coerente con il contratto.

Con le squadre che arrivano per lavoro si aggiungono spesso domande su abiti da lavoro, attrezzi e veicoli. Chi affitta appartamenti come alloggi per lavoratori a Monaco di Baviera stabilisce inoltre nel regolamento dove possono stare le cassette degli attrezzi e se le scarpe antinfortunistiche restano nell’ingresso.

Capodanno e fuochi d’artificio

In molti edifici i fuochi d’artificio da balcone o terrazza sono vietati, se non altro per il pericolo d’incendio. In base alla normativa tedesca sugli esplosivi (Sprengstoffrecht), comunque, i fuochi d’artificio possono essere accesi solo a San Silvestro e Capodanno, e le città istituiscono ulteriori zone di divieto. Quali regole valevano in centro per la notte di fine anno lo trovate nella nostra guida al Capodanno a Monaco di Baviera.

Regolamento casa vacanza: esempio e modello da adattare

Il regolamento seguente è un esempio che abbiamo scritto noi. Potete utilizzare liberamente questo modello di regolamento per la casa vacanza e adattarlo al vostro appartamento. Sostituite le indicazioni tra parentesi quadre ed eliminate i punti che non fanno al caso vostro.

Regolamento di [nome dell’appartamento]

Benvenuti! Perché voi, i nostri vicini e i prossimi ospiti possiate sentirvi a vostro agio, vi chiediamo quanto segue:

1. Arrivo e partenza: check-in dalle [ora], check-out entro le [ora]. La chiave si trova [luogo/indicazione del codice]; alla partenza vi preghiamo di riporla [luogo].
2. Orari di silenzio: riposo notturno dalle [22] alle [7], a mezzogiorno dalle [12] alle [15] vi preghiamo di fare silenzio. Vale anche su balcone e terrazza.
3. Fumo: l’appartamento è per non fumatori, anche per le sigarette elettroniche. Fumare sul balcone è [consentito/non consentito].
4. Animali domestici: [gli animali domestici non sono ammessi / sono ammessi solo previo accordo].
5. Visite: le visite sono benvenute fino alle [ora]. Possono pernottare solo le persone registrate al momento della prenotazione.
6. Feste: party ed eventi non sono consentiti.
7. Rifiuti: vi preghiamo di separare indifferenziato, carta, imballaggi e umido. I bidoni si trovano [luogo], il vetro va portato al contenitore [luogo].
8. Cucina ed elettrodomestici: vi preghiamo di lavare le stoviglie prima della partenza e di spegnere piano cottura ed elettrodomestici dopo l’uso.
9. Energia: quando arieggiate, abbassate il riscaldamento e chiudete le finestre quando uscite dall’appartamento.
10. Danni: se qualcosa si rompe, avvisateci. I piccoli incidenti capitano; l’importante è poterli sistemare prima dei prossimi ospiti.
11. Fuochi d’artificio: non sono consentiti fuochi d’artificio su balcone, terrazza e nella proprietà.
12. Emergenze: potete contattarci al numero [numero di telefono]. Numeri di emergenza: 112 (vigili del fuoco, soccorso sanitario), 110 (polizia).

Grazie e buon soggiorno! [Nomi di chi ospita]

Chi ha bisogno del regolamento della casa vacanza in PDF copia il testo in un programma di videoscrittura, sostituisce i segnaposto e salva il file in PDF. Così lo si può allegare alla conferma di prenotazione e lasciare nell’appartamento.

Regolamento breve per la casa vacanza: la versione sintetica

Non tutti gli appartamenti hanno bisogno di dodici punti. Per un piccolo appartamento basta una versione breve che stia su un cartoncino:

• Check-in dalle [ora], check-out entro le [ora]
• Riposo notturno dalle [22] alle [7], anche sul balcone
• Appartamento per non fumatori, niente feste
• Pernottamento solo per gli ospiti registrati
• Vi preghiamo di differenziare i rifiuti, bidoni [luogo]
• Emergenze: [numero di telefono]

Il regolamento breve non sostituisce la versione completa nelle condizioni di prenotazione. Serve come promemoria sulla porta dell’appartamento o accanto al portachiavi.

Regolamento casa vacanza divertente: umorismo con regole chiare

Un regolamento non deve suonare come un documento burocratico. Una strizzata d’occhio rende le regole più simpatiche, purché il contenuto resti inequivocabile. Alcuni esempi scritti da noi:

• “Dalle 22 i nostri vicini dormono. Vorremmo che continuasse così.”
• “La raccolta differenziata non è scienza missilistica, ma i bidoni sono parecchi. Lo schema è appeso nel pensile della cucina.”
• “Si fuma solo fuori, davanti all’edificio. I rilevatori di fumo sono molto ligi al dovere.”
• “Chi prende l’ultima capsula di caffè può tranquillamente scrivercelo in un messaggio.”
• “Check-out entro le 10. Lo sappiamo, il letto è comodo.”

Con l’umorismo c’è un limite: i punti rilevanti dal punto di vista legale, come orario di check-out, divieto di fumo o animali domestici, devono comunque essere chiari e senza ironia. Una buona soluzione è una frase spiritosa come introduzione e sotto la regola espressa in modo sobrio.

Regolamento della casa vacanza in inglese: esempio di versione breve

A Monaco soggiornano molti ospiti dall’estero, per i quali una versione in inglese del regolamento è utile. Basta una versione breve con i punti più importanti. Il modello seguente potete affiancarlo al regolamento nella lingua principale:

House rules for [name of apartment]

Check-in from [time], check-out by [time]. Please return the key to [place].
Quiet hours: 10 pm to 7 am, also on the balcony.
This is a non-smoking apartment, including e-cigarettes.
No parties. Only registered guests may stay overnight.
Please separate your waste. The bins are [place].
In case of emergency call [phone number], fire and ambulance 112, police 110.
Thank you and enjoy your stay!

Per ospiti di altri paesi a volte conviene una terza lingua. I programmi di traduzione forniscono una prima bozza, ma la traduzione dovrebbe essere controllata da qualcuno che parla la lingua. Simboli come una sigaretta barrata o una luna per il riposo notturno aiutano ulteriormente.

Dove va messo il regolamento: prenotazione, conferma e appartamento

Perché il regolamento funzioni, deve comparire in tre punti. Prima della prenotazione, nelle condizioni o nella descrizione, così diventa parte del contratto. Nella conferma o nel messaggio prima dell’arrivo, come promemoria. E nell’appartamento stesso, ben visibile.

Nell’appartamento il regolamento si trova di solito in una cartellina con altre informazioni su Wi-Fi, elettrodomestici, negozi e mete per escursioni. Come impostare questa raccolta lo spiega la nostra guida al manuale ospiti casa vacanza. Il regolamento dovrebbe trovarsi in prima pagina ed essere appeso anche in versione breve sulla porta o in cucina.

Separato da questo, in molti appartamenti c’è un libro in cui gli ospiti scrivono qualcosa al momento della partenza. Lì le regole non hanno posto. Come chi ospita può allestire un libro degli ospiti per la casa vacanza e cosa vi scrivono gli ospiti lo racconta una nostra guida.

Cosa gli ospiti devono portare e cosa trovano già nell’appartamento non va nel regolamento, ma nella descrizione delle dotazioni. Per gli ospiti abbiamo preparato una lista valigia per la casa vacanza.

Come gestire le violazioni del regolamento

La maggior parte delle violazioni avviene per ignoranza. Un gentile richiamo via messaggio di solito le risolve subito. Ha dato buoni risultati un approccio graduale:

1. Segnalazione: messaggio breve e cordiale con la regola e la richiesta di rispettarla.
2. Richiamo: in caso di ripetizione, più deciso, per iscritto e con l’orario dell’episodio.
3. Diffida formale (Abmahnung): in caso di violazioni gravi, con l’avvertenza che in caso di recidiva il contratto verrà risolto.
4. Disdetta: come ultima risorsa in caso di grave e persistente turbamento della convivenza nell’edificio.

Nei contratti di locazione è possibile una disdetta senza preavviso (fristlose Kündigung) se sussiste un motivo grave, ad esempio se una parte turba in modo persistente la pace dell’edificio (Hausfrieden) (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Di norma deve essere preceduta da una diffida formale (§ 543 Abs. 3 BGB). Se una violazione sia sufficiente dipende dal singolo caso.

In caso di danni chi ospita può chiedere un risarcimento; una cauzione concordata serve da garanzia. Il risarcimento copre il danno effettivo, non è una sanzione. In caso di disturbo della quiete notturna in corso da parte degli ospiti, secondo il Comune di Monaco è competente la polizia; per le violazioni ripetute dell’ordinanza sul rumore, l’ufficio sanzioni del Kreisverwaltungsreferat (l’ufficio comunale per l’ordine pubblico).

Per gli ospiti vale il contrario: chi rispetta il regolamento può anche aspettarsi che l’appartamento corrisponda a quanto prenotato. Segnalate subito a chi ospita lamentele per rumori provenienti da appartamenti vicini o difetti, non dopo la partenza.

Consigli: come scrivere un buon regolamento per la casa vacanza

Un regolamento viene letto se è breve e spiega perché una regola esiste. Dall’esperienza di Daniel Schulz: le regole motivate vengono rispettate molto più spesso dei semplici divieti. “Dalle 22 vi preghiamo di fare silenzio, la camera da letto dei vicini è proprio sotto il soggiorno” funziona meglio di “Silenzio dalle 22”.

• Una pagina: ciò che non ci sta in una pagina va nel manuale per gli ospiti.
• Formulare in positivo: “Vi preghiamo” invece di “È vietato”, dove il contenuto lo consente.
• Essere concreti: orari, luoghi e numeri di telefono invece di indicazioni generiche.
• Comunicarlo prima: regolamento nella descrizione o nelle condizioni di prenotazione, non solo nell’appartamento.
• Verificarlo regolarmente: le domande ricorrenti degli ospiti mostrano quale regola manca o non è chiara.

Chi affitta più appartamenti fa bene a usare per tutti la stessa struttura di base, aggiungendo solo le particolarità di ciascun appartamento. Si risparmia lavoro e gli ospiti abituali si orientano più in fretta.

Conclusione

Un buon regolamento per la casa vacanza sta in una pagina, indica con dati concreti orari di silenzio, fumo, animali domestici, visite, rifiuti, check-in e check-out, viene comunicato all’ospite prima della prenotazione e a Monaco si basa sul riposo notturno dalle 22 alle 7; per i soggiorni più lunghi, ad esempio in un appartamento arredato a Monaco di Baviera, va inserito allo stesso modo nel contratto di locazione.

Domande frequenti sul regolamento della casa vacanza

Il regolamento di una casa vacanza è vincolante?

Sì, se è entrato a far parte del contratto. Per questo l’ospite dovrebbe poter conoscere il regolamento prima della prenotazione, ad esempio tramite le condizioni di prenotazione o la conferma. Indipendentemente da ciò, le regole di legge come gli orari di silenzio locali valgono per ogni ospite. Dato aggiornato a ottobre 2026.

Cosa deve contenere il regolamento della casa vacanza?

Un regolamento comprende orari di silenzio, regole su fumo, animali domestici, visite e feste, indicazioni su rifiuti e raccolta differenziata, gli orari di check-in e check-out e la gestione di chiave o codice. A questo si aggiunge un numero di telefono per le emergenze. Di solito basta una pagina.

Quali orari di silenzio valgono in una casa vacanza a Monaco di Baviera?

A Monaco, secondo l’ordinanza comunale sul rumore domestico e musicale (Hausarbeits- und Musiklärmverordnung), il riposo notturno va dalle 22 alle 7. I lavori domestici e di giardinaggio rumorosi sono consentiti solo dal lunedì al sabato dalle 8 alle 12 e dalle 15 alle 18, da cui deriva un riposo pomeridiano dalle 12 alle 15. Un regolamento può ripetere questi orari o renderli più restrittivi.

Gli ospiti possono ricevere visite nella casa vacanza?

Lo stabilisce il contratto con chi ospita. Di solito le visite di giorno sono consentite, ma possono pernottare solo le persone registrate al momento della prenotazione. Chi vuole portare altri ospiti per la notte deve chiedere prima a chi ospita.

Cosa succede se gli ospiti violano il regolamento?

Di solito basta una segnalazione o un richiamo. In caso di danni chi ospita può chiedere un risarcimento. Se un ospite turba in modo persistente la pace dell’edificio, ad esempio con feste rumorose ripetute, è possibile una disdetta del contratto senza preavviso, di norma dopo una diffida formale.

Una casa vacanza ha bisogno di un regolamento in inglese?

Chi si aspetta ospiti dall’estero dovrebbe mettere a disposizione almeno una versione breve in inglese. Importanti sono soprattutto orari di silenzio, fumo, rifiuti, check-out e numero di emergenza. Non è necessario tradurre l’intero regolamento.

Si può fumare in una casa vacanza?

Solo se chi ospita lo consente. Molte case vacanza sono per non fumatori: il divieto di fumo è allora indicato nel regolamento e nella descrizione. Se si possa fumare sul balcone dovrebbe dirlo espressamente il regolamento.

Esiste un regolamento per la casa vacanza in PDF?

Non serve un file separato: potete selezionare il modello di questo articolo, copiarlo in un programma di videoscrittura, sostituire le indicazioni tra parentesi e poi salvarlo in PDF o stamparlo.