Fattura casa vacanza: esempio, modello e dati obbligatori per locatori e ospiti

Di Daniel Schulz, residir GmbH · Ultimo aggiornamento: 14 ottobre 2026

In Germania la fattura di una casa vacanza (Rechnung) sopra i 250 euro lordi deve contenere tutti i dati obbligatori previsti dal § 14 Abs. 4 UStG (la legge tedesca sull’IVA), tra cui codice fiscale del locatore (Steuernummer), numero di fattura progressivo, periodo della prestazione e IVA (Umsatzsteuer) separata per aliquota al 7 e al 19 per cento. Fino a 250 euro basta una fattura semplificata (Kleinbetragsrechnung); i piccoli imprenditori (Kleinunternehmer) non espongono l’IVA. Più in basso trovate un modello in tabella da riprendere.

Questa guida si rivolge ai locatori che devono emettere una fattura per la casa vacanza e agli ospiti che hanno bisogno di una fattura per la nota spese di viaggio. Il nostro autore Daniel Schulz, in otto anni di serviced apartments, ha seguito oltre 80.000 soggiorni di ospiti e conosce le domande tipiche dei clienti aziendali. Le informazioni sono aggiornate a ottobre 2026. L’articolo è una panoramica generale e non costituisce consulenza fiscale.

In questo articolo:

• Dati obbligatori secondo il § 14 UStG
• Fattura semplificata fino a 250 euro
• IVA: 7 % o 19 %
• Fattura senza IVA come piccolo imprenditore
• Esempio e modello da riprendere
• Emettere la fattura in sei passaggi
• Fattura per chi viaggia per lavoro
• Fattura per prenotazioni tramite piattaforma
• Errori frequenti
• Conservazione
• Conclusione
• Domande frequenti

Caso	Cosa deve contenere la fattura	Base giuridica
Fattura oltre 250 € lordi	Tutti i dati obbligatori, IVA separata per aliquota	§ 14 Abs. 4 UStG
Fattura semplificata fino a 250 € lordi	Locatore, data, prestazione, importo lordo, aliquota	§ 33 UStDV
Piccolo imprenditore	Niente IVA, indicazione dell’esenzione	§ 19 UStG, § 34a UStDV
Pernottamento con biancheria e pulizia	IVA al 7 %	§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG
Parcheggio, bevande, wellness	IVA al 19 %, da indicare separatamente	§ 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG

Fattura casa vacanza: i dati obbligatori secondo il § 14 UStG

Una fattura per l’affitto è un documento per entrambe le parti: il locatore documenta i propri ricavi, l’ospite o la sua azienda la spesa. Perché un’azienda possa detrarre l’IVA a credito (Vorsteuer), una fattura per soggiorni in casa vacanza sopra i 250 euro lordi deve contenere tutti i dati previsti dal § 14 Abs. 4 UStG. Se ne manca uno, l’ufficio contabile dell’ospite di solito chiede una correzione.

1. Nome completo e indirizzo del locatore e del destinatario della fattura
2. Codice fiscale tedesco (Steuernummer) o partita IVA (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer) del locatore
3. Data di emissione
4. Numero di fattura progressivo, assegnato una sola volta
5. Tipo ed entità della prestazione, ad esempio “Affitto casa vacanza, 2 locali, Musterstraße 5”
6. Data della prestazione, cioè date di arrivo e partenza
7. Corrispettivo suddiviso per aliquota, oltre a eventuali sconti concordati in anticipo
8. Aliquota e importo dell’imposta oppure indicazione di un’esenzione

Il periodo della prestazione viene spesso dimenticato, eppure è decisivo per la nota spese: solo così la fattura può essere associata a un viaggio preciso. Nei confronti di imprenditori che prenotano per la propria azienda, la fattura va emessa entro sei mesi dalla prestazione (§ 14 Abs. 2 UStG).

Fattura per la casa vacanza da privato: cosa devono sapere i locatori privati

Chi affitta regolarmente una casa vacanza è di norma considerato imprenditore ai fini IVA, anche senza registrazione di un’attività commerciale (Gewerbeanmeldung). Per i locatori privati, quindi, i dati obbligatori non cambiano. Chi offre la propria casa vacanza da privato e deve emettere una fattura spesso può scegliere solo tra il regime ordinario con il 7 per cento e il regime dei piccoli imprenditori descritto più avanti. Come vengono trattati i ricavi ai fini dell’imposta sul reddito lo spiega la nostra guida alle tasse sulla casa vacanza in Germania.

Come impostare l’affitto nel suo complesso, dall’autorizzazione alla registrazione, lo trovate nella nostra guida su come affittare una casa vacanza.

Fattura semplificata fino a 250 euro

Per i soggiorni brevi il § 33 UStDV (il regolamento di attuazione della legge tedesca sull’IVA) semplifica notevolmente la fattura. Se l’importo totale non supera i 250 euro lordi, bastano questi dati:

• Nome e indirizzo del locatore
• Data di emissione
• Quantità e tipo di prestazione, ad esempio “2 pernottamenti in casa vacanza, 10-12/03/2026”
• Importo lordo, cioè corrispettivo e imposta in un’unica somma
• Aliquota, ad esempio “IVA 7 % inclusa”, oppure l’indicazione di un’esenzione

Nome e indirizzo dell’ospite, codice fiscale e numero di fattura non sono obbligatori in una fattura semplificata. Molti locatori assegnano comunque un numero, perché rende più ordinato il proprio archivio dei documenti.

Ricevuta invece della fattura?

In caso di pagamento in contanti gli ospiti chiedono spesso una ricevuta (Quittung). Un modulo di ricevuta gratuito comprato in cartoleria, però, conferma solo che il denaro è stato pagato. Per la nota spese conta la fattura con i dati indicati sopra. La soluzione più semplice è una fattura con la dicitura “Importo ricevuto in contanti il …”: così un unico documento copre entrambe le esigenze.

IVA in fattura: 7 % o 19 %

L’affitto a breve termine di locali abitativi e camere a ospiti beneficia, ai sensi del § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, dell’aliquota del 7 per cento. Questo vale anche per le prestazioni che servono direttamente al pernottamento, anche se fatturate separatamente: biancheria da letto, asciugamani, elettricità e pulizia dell’appartamento (sezione 12.16 Abs. 4 UStAE, le disposizioni applicative sull’IVA). Una pulizia finale indicata separatamente compare quindi di norma anch’essa in fattura al 7 per cento.

Come gli ospiti vedono la pulizia finale e cosa resta comunque a loro carico lo descrive la nostra guida alla pulizia finale della casa vacanza. Per la fattura è importante che il costo rientri nel prezzo totale e compaia sul documento come voce a sé con la relativa aliquota.

Cosa si fattura al 19 per cento

Le prestazioni che non servono direttamente all’affitto sono escluse dall’aliquota ridotta (obbligo di ripartizione, Aufteilungsgebot, § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG). L’amministrazione finanziaria cita tra l’altro:

• Parcheggio o posto auto: 19 per cento, anche se appartiene all’appartamento e viene fatturato separatamente.
• Bevande, ad esempio da un minibar o da un pacchetto di benvenuto: 19 per cento.
• Wellness, noleggio biciclette, transfer, lavanderia per gli abiti: in linea di principio 19 per cento.
• Colazione: dal 1° gennaio 2026 per i cibi nei servizi di ristorazione e somministrazione vale in modo permanente il 7 per cento (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG); le bevande restano al 19 per cento.

Per gli ospiti significa che, in presenza di questi extra, su una fattura corretta compaiono due aliquote affiancate. Se una casa vacanza offre solo l’appartamento con biancheria e pulizia, basta un’unica aliquota del 7 per cento.

Piccoli imprenditori: fattura della casa vacanza senza IVA

Molti locatori privati rientrano nel regime dei piccoli imprenditori ai sensi del § 19 UStG. Dal 1° gennaio 2025 vale quanto segue: il fatturato complessivo non deve aver superato 25.000 euro nell’anno precedente e non deve superare 100.000 euro nell’anno in corso. Se nell’anno in corso si supera la soglia di 100.000 euro, il regime cessa già con l’operazione che fa superare il limite.

I piccoli imprenditori emettono la fattura senza IVA. Ai sensi del § 34a UStDV deve contenere nome e indirizzo di locatore e ospite, codice fiscale o partita IVA, data di emissione, tipo di prestazione, importo totale e un’indicazione dell’esenzione, ad esempio: “Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.” (Ai sensi del § 19 UStG non viene addebitata l’IVA.)

Un errore frequente: i piccoli imprenditori scrivono in fattura “IVA 7 % inclusa” perché un modello trovato online lo prevede. Chi espone l’IVA la deve al fisco ai sensi del § 14c UStG, anche se in realtà ne sarebbe esente. Per gli ospiti aziendali una fattura senza IVA non è un problema: semplicemente non possono detrarre l’IVA a credito.

Fattura casa vacanza: esempio e modello da riprendere

La fattura di esempio seguente per una casa vacanza mostra una fattura in regime ordinario con due aliquote. Tutti i nomi, i numeri e gli importi sono valori di esempio. Riprendete i campi nel vostro programma di videoscrittura o software di fatturazione e sostituite i valori con i vostri.

Campo	Esempio	Obbligatorio
Locatore	Max Mustermann, Musterstraße 1, 12345 Musterstadt	sì
Destinatario della fattura	Beispiel GmbH, Beispielweg 2, 54321 Beispielstadt, ospite: Erika Beispiel	sì
Codice fiscale (Steuernummer)	123/456/78901	sì
Data della fattura	20/11/2026	sì
Numero di fattura	2026-014	sì, progressivo
Prestazione	Affitto casa vacanza “Am Fluss”, 2 locali, Musterstraße 5, 12345 Musterstadt	sì
Periodo della prestazione	Dal 16/11/2026 al 20/11/2026, 4 notti	sì
Pernottamento	4 × 110,00 € = 440,00 € netti, 7 %	sì
Pulizia finale	60,00 € netti, 7 %	sì, se addebitata
Posto auto	4 × 15,00 € = 60,00 € netti, 19 %	sì, se addebitato
IVA	7 % su 500,00 € = 35,00 €; 19 % su 60,00 € = 11,40 €	sì
Importo totale	606,40 € lordi	consueto
Pagamento	“Importo ricevuto il 16/11/2026” oppure coordinate bancarie e termine di pagamento	no

Con questo modello emettete la fattura per una casa vacanza in pochi minuti. Per la fattura di un affitto privato come piccolo imprenditore, nel modello cambiano solo tre righe:

Campo	Modifica rispetto al modello	Esempio
Pernottamento, pulizia finale, posto auto	Solo importi lordi, nessuna aliquota	440,00 € / 60,00 € / 60,00 €
IVA	Non presente	–
Dicitura	Indicare l’esenzione	“Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.”

Modelli online: Word, Excel, PDF

Chi cerca online un “modello di fattura per casa vacanza in PDF” trova numerosi file, molti dei quali senza data. Lo stesso vale per chi cerca un modello in Word o un foglio di calcolo in Excel. Verificate ogni file altrui rispetto ai dati obbligatori indicati sopra prima di usarlo.

Soprattutto nelle offerte di moduli o download gratuiti mancano spesso la variante per piccoli imprenditori o la separazione per aliquote. Un modello di fattura gratuito trovato in rete è valido solo quanto il suo ultimo aggiornamento. Salvare in PDF una fattura di casa vacanza è invece utile non appena è compilata: così il documento non può più essere modificato per errore.

Il nostro modello di fattura per la casa vacanza è volutamente riportato qui come testo: potete riprenderlo gratuitamente e ricostruirlo in qualsiasi programma. Funziona anche come modello per l’affitto privato, se utilizzate le righe per piccoli imprenditori della seconda tabella.

Emettere la fattura della casa vacanza in sei passaggi

1. Chiarire la propria posizione fiscale: regime ordinario o piccolo imprenditore? Da questo dipende se esponete l’IVA.
2. Chiedere il destinatario della fattura: privato o azienda; per le aziende, ragione sociale e indirizzo esatti.
3. Definire la numerazione: ad esempio anno più numero progressivo, senza salti né doppioni.
4. Separare le voci: pernottamento, pulizia finale, extra, ciascuna con l’aliquota corretta.
5. Controllare e inviare: spuntare i dati obbligatori, inviare come PDF via e-mail.
6. Archiviare: conservare insieme fattura e incasso.

Da due o tre appartamenti in su conviene un software che assegni automaticamente i numeri di fattura e generi la fattura direttamente dalla prenotazione. Per una singola casa vacanza basta un modello ben curato.

Acconto, cancellazione e correzione

In caso di acconto basta inizialmente una fattura di acconto (Anzahlungsrechnung); la fattura finale detrae l’importo già pagato. Se un ospite disdice, i locatori addebitano le penali di cancellazione concordate; quali regole valgono lo trovate nella nostra guida sulla cancellazione di una casa vacanza. Come trattare le penali di cancellazione ai fini IVA va chiarito con il proprio consulente fiscale.

Se una fattura è sbagliata, non emettetene una nuova con lo stesso numero. Create una fattura di correzione o di storno con riferimento al numero originale e poi una nuova fattura.

Fattura per chi viaggia per lavoro e per le aziende

Per gli ospiti in trasferta la fattura è spesso più importante del prezzo. La nota spese richiede un documento coerente con il viaggio e l’azienda vuole detrarre l’IVA a credito, se ne ha diritto. Chi cerca appartamenti a Monaco di Baviera per un viaggio di lavoro dovrebbe quindi chiarire la questione della fattura già prima di prenotare.

• Destinatario della fattura: il datore di lavoro con ragione sociale completa e indirizzo, più il nome del dipendente in viaggio.
• IVA: separata al 7 e al 19 per cento, così che la contabilità possa registrare correttamente l’IVA a credito.
• Colazione ed extra: da indicare separatamente, perché i pasti in fattura possono ridurre la diaria per il vitto (Verpflegungspauschale) del dipendente.
• Periodo: arrivo e partenza devono coincidere con le date del viaggio.

Succede spesso con le fiere: chi prenota un alloggio per la fiera di Monaco di Baviera per il personale dello stand ha spesso bisogno di una fattura cumulativa per più persone o di una fattura per ogni dipendente. Dite prima al locatore quale variante si aspetta il vostro ufficio contabile.

Fattura elettronica per i clienti aziendali

Dal 1° gennaio 2025 le imprese in Germania devono essere in grado di ricevere fatture elettroniche (E-Rechnung). L’obbligo di emettere fatture elettroniche verso altre imprese arriva per gradi: dal 2027 per le imprese con un fatturato dell’anno precedente superiore a 800.000 euro, dal 2028 per tutte. Ne sono esclusi le fatture semplificate fino a 250 euro e le fatture dei piccoli imprenditori. Un PDF inviato via e-mail non è considerato fattura elettronica ai sensi di legge.

I soggiorni più lunghi, ad esempio per squadre di artigiani e team di progetto, molti locatori li fatturano settimanalmente o mensilmente. Come funzionano questi alloggi a Monaco lo mostra la nostra pagina sugli alloggi per lavoratori a Monaco di Baviera.

Fattura per prenotazioni tramite piattaforma

Prenotando tramite un portale, gli ospiti ricevono prima una conferma di prenotazione o di pagamento. Di norma non si tratta di una fattura per il pernottamento. La piattaforma fattura solo la propria commissione di servizio; la fattura per la casa vacanza vera e propria deve emetterla l’host.

Una fattura con IVA esposta può emetterla solo un host che non rientra nel regime dei piccoli imprenditori. Se come ospiti avete bisogno di una fattura di questo tipo, chiedetelo prima di prenotare e indicate subito il destinatario. I locatori dovrebbero specificare nell’annuncio se emettono fatture con IVA.

Per i locatori vale questo: la commissione della piattaforma è una spesa che compare sulla fattura che la piattaforma emette a voi. Sulla fattura all’ospite non compare: conta il prezzo che l’ospite paga per il pernottamento.

Errori frequenti in fattura

• Periodo della prestazione mancante: la sola data della fattura non basta, arrivo e partenza vanno indicati sul documento.
• Un’unica aliquota per tutto: fatturare posto auto o bevande al 7 per cento è sbagliato, vanno al 19 per cento.
• IVA esposta da piccolo imprenditore: comporta il debito d’imposta ai sensi del § 14c UStG.
• Numeri di fattura doppi o con salti: sono la prima cosa che salta all’occhio in un controllo.
• Destinatario sbagliato: se prenota un’azienda, in fattura va l’azienda, non solo il nome dell’ospite.
• Codice fiscale mancante: obbligatorio per fatture oltre 250 euro, anche per i piccoli imprenditori.
• Fattura modificata a posteriori: invece di una fattura di correzione o storno si sovrascrive il vecchio file.

Dall’esperienza di Daniel Schulz: la maggior parte delle domande dei clienti aziendali non riguarda gli importi, ma il destinatario della fattura e il periodo. Chiedere entrambi prima dell’arrivo evita correzioni successive.

Conservazione: per quanto tempo tenere le fatture

I locatori conservano le fatture emesse e ricevute per otto anni ai sensi del § 14b UStG. Con la quarta legge tedesca di semplificazione burocratica (Bürokratieentlastungsgesetz IV) il termine è stato ridotto dal 2025 da dieci a otto anni. Decorre dalla fine dell’anno solare in cui la fattura è stata emessa: una fattura di novembre 2026 può quindi essere distrutta al più presto all’inizio del 2035.

Le fatture ricevute in formato elettronico vanno conservate in formato elettronico: in quel caso una stampa non basta. Gli ospiti che viaggiano per motivi privati non hanno obblighi di conservazione. Chi consegna la fattura all’azienda trasferisce l’obbligo al datore di lavoro, ma dovrebbe tenerne una copia finché non arriva il rimborso.

Gli ospiti che restano più a lungo, ad esempio per un progetto di diversi mesi, accumulano molti documenti. Un rendiconto mensile invece di una fattura a settimana semplifica l’archiviazione per entrambe le parti.

Conclusione

Una fattura corretta per la casa vacanza separa il pernottamento al 7 per cento dagli extra al 19 per cento, sopra i 250 euro contiene tutti i dati obbligatori del § 14 UStG e, per i piccoli imprenditori, non espone l’IVA; con il modello qui sopra e una numerazione ordinata si scrive in pochi minuti, e le aziende che per progetti più lunghi cercano fatture mensili prevedibili troveranno dall’autunno 2027 nel Lehel un boarding house a Monaco di Baviera.

Domande frequenti sulla fattura della casa vacanza

Cosa deve contenere la fattura di una casa vacanza?

Per le fatture oltre 250 euro lordi il § 14 Abs. 4 UStG richiede tra l’altro nome e indirizzo di locatore e destinatario, codice fiscale (Steuernummer) o partita IVA, data della fattura, un numero di fattura progressivo, tipo di prestazione, periodo della prestazione, il corrispettivo separato per aliquota e aliquota e importo dell’imposta. Per gli importi minori e per i piccoli imprenditori valgono indicazioni ridotte.

Quanta IVA si applica al pernottamento in una casa vacanza?

L’affitto a breve termine di una casa vacanza è soggetto all’aliquota ridotta del 7 per cento, che comprende anche le prestazioni direttamente connesse come biancheria da letto, asciugamani e pulizia. Prestazioni come un parcheggio o le bevande si fatturano al 19 per cento e devono comparire separatamente in fattura. Dato aggiornato a ottobre 2026.

Com’è fatta una fattura per la casa vacanza emessa da un piccolo imprenditore?

I piccoli imprenditori non espongono l’IVA. La fattura contiene nome e indirizzo di entrambe le parti, codice fiscale, data, prestazione, importo totale e un’indicazione dell’esenzione per i piccoli imprenditori ai sensi del § 19 UStG.

Che cos’è una fattura semplificata (Kleinbetragsrechnung)?

Una fattura fino a 250 euro lordi. Ai sensi del § 33 UStDV bastano nome e indirizzo del locatore, data di emissione, tipo ed entità della prestazione, importo lordo e aliquota. Nome dell’ospite e numero di fattura in questo caso non sono obbligatori.

Come locatore privato devo emettere una fattura?

Nei confronti di un imprenditore che prenota il pernottamento per la propria azienda dovete emettere una fattura entro sei mesi. Nei confronti degli ospiti privati questo obbligo di norma non sussiste, ma una fattura o ricevuta in regola è un buon servizio e aiuta in caso di domande.

A chi va intestata la fattura per un viaggio di lavoro?

Al datore di lavoro, con ragione sociale e indirizzo, più il nome del dipendente in viaggio. Così l’azienda può registrare i costi come spese di viaggio e, se ne ha diritto, detrarre l’IVA a credito. Chiarite il destinatario della fattura preferibilmente già al momento della prenotazione.

Per quanto tempo devo conservare le fatture della casa vacanza?

I locatori conservano le fatture per otto anni ai sensi del § 14b UStG, a partire dalla fine dell’anno in cui la fattura è stata emessa. Questo termine vale dal 2025; prima erano dieci anni.

Se prenoto tramite una piattaforma ricevo una fattura?

La piattaforma di solito emette solo una conferma di pagamento e una fattura per la propria commissione di servizio. La fattura per il pernottamento arriva dall’host. Chi ha bisogno di una fattura con IVA esposta deve chiederla prima di prenotare.