Affitti a Monaco di Baviera: prezzi, Mietspiegel 2025, calcolatore e Mietpreisbremse

Di Daniel Schulz, residir GmbH · Ultimo aggiornamento: 13 ottobre 2026

Per capire gli affitti a Monaco di Baviera e i loro prezzi, il riferimento ufficiale è il Mietspiegel München: la tabella della città che indica il canone medio locale di riferimento (ortsübliche Vergleichsmiete). L’attuale Mietspiegel 2025 di Monaco indica un affitto netto medio senza spese (Nettokaltmiete) di 15,38 euro al metro quadrato. Con il calcolatore online gratuito della città potete determinare il valore per un appartamento concreto: è la base per gli aumenti d’affitto e per il freno agli affitti (Mietpreisbremse).

Da noi nel quartiere Lehel, gli ospiti che si trasferiscono a Monaco per lavoro chiedono quasi sempre per prima cosa degli affitti. Molti hanno in mente una cifra vista su un portale e si stupiscono che il Mietspiegel sia molto più basso. Questa guida spiega da dove nasce la differenza e come usare il Mietspiegel, aggiornata a ottobre 2026. Non sostituisce una consulenza legale; in caso di controversia possono aiutarvi un’associazione inquilini (Mieterverein) o un avvocato.

In questo articolo:

• Che cos’è il Mietspiegel di Monaco?
• Situazione attuale: Mietspiegel 2025 e 2026
• Affitto medio e prezzi degli affitti a Monaco
• Calcolatore del Mietspiegel e mappa delle zone
• Mietpreisbremse a Monaco
• Aumento fino al canone di riferimento
• Prezzi degli affitti per quartiere
• Arredato e a termine
• Appena arrivati a Monaco: che cosa vi dice il Mietspiegel
• Conclusione
• Domande frequenti

Tema	Risposta breve
Mietspiegel attuale	Mietspiegel di Monaco 2025, riconosciuto dal consiglio comunale come Mietspiegel qualificato nel marzo 2025
Affitto netto medio senza spese	15,38 €/m² (Mietspiegel 2023: 14,58 €/m², +5,5 %)
Base dei dati	affitti da contratti e variazioni d’affitto da febbraio 2018 a gennaio 2024, campione casuale dall’anagrafe
Calcolo	calcolatore online della città con mappa delle zone residenziali, gratuito
Mietpreisbremse	per i nuovi contratti al massimo il 10 % sopra il canone medio locale di riferimento, con eccezioni
Kappungsgrenze (tetto agli aumenti)	aumento dell’affitto al massimo del 15 % in tre anni
Prossima edizione	Mietspiegel 2027, indagine a inizio 2026

Che cos’è il Mietspiegel di Monaco? Un Mietspiegel qualificato

Un Mietspiegel mostra quale affitto è consueto in una città per appartamenti comparabili. I giuristi parlano di canone medio locale di riferimento (§ 558 comma 2 BGB). Questo risulta dagli affitti che negli ultimi sei anni sono stati concordati o modificati per appartamenti di tipo, dimensioni, dotazioni, caratteristiche e posizione simili.

Il Mietspiegel di Monaco è un Mietspiegel qualificato ai sensi del § 558d BGB. Significa che è stato redatto secondo principi scientifici riconosciuti ed è stato approvato dal consiglio comunale. In tribunale vale quindi la presunzione che i suoi valori rispecchino correttamente il canone medio locale di riferimento. Chi vuole discostarsene deve motivarlo bene.

Per la rilevazione, la città fa intervistare nuclei familiari scelti a caso dall’anagrafe, sia inquilini sia locatori. L’Ufficio statistico elabora le risposte e calcola quanto posizione, dimensioni, anno di costruzione e dotazioni influiscano sul prezzo al metro quadrato. Non vengono considerati, tra gli altri, gli alloggi sociali e gli altri appartamenti il cui affitto è fissato da contributi pubblici, né gli alloggi di servizio e aziendali.

Mietspiegel di Monaco 2025 e 2026: la situazione attuale

Il Mietspiegel di Monaco attualmente valido è l’edizione 2025. La commissione per gli affari sociali lo ha esaminato il 20 marzo 2025, l’assemblea plenaria del consiglio comunale lo ha confermato il 26 marzo 2025. Non è un aggiornamento, ma una rilevazione completamente nuova. Sono confluiti affitti da contratti e variazioni d’affitto da febbraio 2018 a gennaio 2024.

Un Mietspiegel di Monaco 2026 a sé non esiste. Dal 2011, per delibera del consiglio comunale, la città redige un nuovo Mietspiegel ogni due anni: quello attuale resta quindi valido fino all’uscita del successivo. Per il Mietspiegel 2027 la città ha fatto intervistare a inizio 2026 circa 30.000 nuclei familiari, con mese di riferimento gennaio 2026.

Il Mietspiegel ufficiale di Monaco è disponibile gratuitamente come opuscolo con mappa delle zone residenziali presso la Stadtinformation nel municipio (Rathaus) di Marienplatz e presso l’Amt für Wohnen und Migration (ufficio per la casa e la migrazione) in Franziskanerstraße 8. Online si trova sul sito mietspiegel-muenchen.de, dove nell’archivio c’è anche il Mietspiegel 2023. Se cercate il Mietspiegel di Monaco in PDF da stampare, verificate lì quale versione è disponibile.

Affitti a Monaco di Baviera: prezzi medi e andamento

L’affitto medio a Monaco, cioè l’affitto medio al metro quadrato, secondo il Mietspiegel 2025 è di 15,38 euro netti senza spese. L’andamento dei prezzi degli affitti a Monaco emerge dal confronto con l’edizione precedente: nel Mietspiegel 2023 erano 14,58 euro, un aumento del 5,5 per cento in due anni. Per un appartamento di 60 metri quadrati la media corrisponde a circa 923 euro di affitto netto al mese, senza spese accessorie e riscaldamento.

Importante per l’interpretazione: il valore è una media su molti contratti degli ultimi sei anni, compresi contratti più vecchi con affitto nel frattempo adeguato. I prezzi degli affitti a Monaco per un nuovo contratto sono quindi di solito nettamente più alti. Chi mette gli annunci dei portali direttamente accanto all’affitto medio di Monaco confronta mele con pere.

I prezzi al metro quadrato degli affitti a Monaco variano molto. Gli appartamenti piccoli costano di più al metro quadrato di quelli grandi, le nuove costruzioni più degli appartamenti degli anni Sessanta, le zone buone più di quelle semplici. Alla domanda su quanto costi l’affitto a Monaco, la risposta onesta è: dipende dall’appartamento, ed è proprio per questo che esiste il calcolatore.

Non sono confrontabili con il Mietspiegel i prezzi mensili degli appartamenti arredati. Chi prenota per qualche mese, per esempio, serviced apartments a Monaco di Baviera paga un prezzo forfettario che comprende mobili, elettricità, Wi-Fi e biancheria. Dividerlo per la superficie e confrontarlo con l’affitto netto senza spese porta fuori strada.

Calcolatore del Mietspiegel di Monaco: come calcolare il canone di riferimento

Il calcolatore online della città è gratuito e non richiede registrazione. Lo trovate su mietspiegel-muenchen.de e vale per gli appartamenti a libero mercato (frei finanziert). Per il calcolo vi servono alcuni dati del contratto e dell’appartamento:

• indirizzo dell’appartamento, da cui risulta la zona residenziale
• superficie abitabile in metri quadrati
• anno di costruzione dell’edificio ed eventuali ammodernamenti
• dotazioni, per esempio bagno, cucina, pavimenti, balcone e riscaldamento
• l’affitto netto senza spese concordato, per il confronto

Il calcolatore determina la zona tramite la mappa del Mietspiegel di Monaco, la Wohnlagenkarte (mappa delle zone residenziali). Lì ogni indirizzo è assegnato a una categoria di posizione. Un Mietspiegel specifico per Schwabing o per un altro quartiere quindi non esiste: la posizione viene considerata strada per strada tramite la mappa.

Alla fine il calcolatore mostra un valore al metro quadrato e una forbice. All’interno di questa forbice un affitto è ancora considerato nella norma locale; particolarità dell’appartamento possono giustificare una collocazione verso l’alto o verso il basso. Chi vuole fare il calcolo per il 2026 usa il calcolatore del Mietspiegel 2025, perché è quello attualmente valido.

Per i comuni dell’hinterland il Mietspiegel di Monaco non vale. Un Mietspiegel comune per il circondario di Monaco (Landkreis München) non esiste; alcuni comuni ne hanno uno proprio. Informatevi presso il comune competente se il vostro appartamento si trova fuori dai confini della città.

Mietpreisbremse a Monaco: il limite per i nuovi contratti

A Monaco vale il freno agli affitti (Mietpreisbremse) ai sensi dei §§ 556d e seguenti BGB. Se un appartamento viene affittato a un nuovo inquilino, l’affitto iniziale può superare al massimo del 10 per cento il canone medio locale di riferimento. La base è il regolamento bavarese di tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung), in vigore dal 1° gennaio 2026 in una nuova versione per 285 comuni, tra cui Monaco. La base giuridica federale è stata prorogata fino alla fine del 2029.

Non vi serve un calcolatore apposito per la Mietpreisbremse a Monaco. Determinate il canone di riferimento con il calcolatore del Mietspiegel e aggiungete il 10 per cento. Se il vostro affitto netto al metro quadrato è nettamente più alto, conviene guardare con attenzione.

Ci sono eccezioni importanti. Il freno non vale per gli appartamenti utilizzati e affittati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014, né per il primo affitto dopo un ammodernamento completo. Se già l’affitto precedente era più alto, di regola il locatore può continuare a chiederlo. Se ricorre un’eccezione, deve comunicarvelo prima della firma del contratto.

Sono escluse inoltre le abitazioni affittate solo per uso temporaneo (§ 549 comma 2 BGB). Non è un rapporto di locazione in senso classico il contratto di alloggio offerto da hotel e aparthotel. La differenza la spieghiamo nella guida cos’è un aparthotel.

Chi ritiene di pagare troppo deve contestare la violazione al locatore in forma testuale (Textform, per esempio e-mail o lettera). L’affitto pagato in eccesso può poi essere in linea di principio richiesto indietro. Un’associazione inquilini esamina questi casi di solito a costi contenuti e conosce la giurisprudenza attuale.

Aumento dell’affitto a Monaco: fino al canone medio locale di riferimento

Nei contratti in corso il Mietspiegel conta soprattutto per gli aumenti dell’affitto. Ai sensi del § 558 BGB il locatore può chiedere il consenso a un aumento fino al canone medio locale di riferimento di Monaco. Presupposto è che l’affitto sia invariato da 15 mesi; la richiesta di aumento può arrivare al più presto un anno dopo l’ultimo aumento.

Si aggiunge il tetto agli aumenti (Kappungsgrenze). A livello nazionale l’affitto può salire per questa via al massimo del 20 per cento in tre anni, a Monaco, per effetto della Mieterschutzverordnung, solo del 15 per cento. Poiché esiste un Mietspiegel qualificato, il locatore deve indicarne i valori nella sua lettera, anche se motiva l’aumento in altro modo.

Avete tempo fino alla fine del secondo mese di calendario successivo al ricevimento per dare il vostro consenso. In questo periodo verificate con il calcolatore se l’affitto richiesto rientra nella forbice. Se il canone di riferimento di Monaco per il vostro appartamento è più basso di quello richiesto, non dovete acconsentire alla parte eccedente. Per gli affitti a scaglioni (Staffelmiete) e indicizzati (Indexmiete) valgono regole proprie: lì il Mietspiegel non ha alcun ruolo per gli aumenti.

Prezzi degli affitti a Monaco per quartiere: una panoramica di massima

Chi cerca i prezzi degli affitti a Monaco per singoli quartieri non trova presso la città una tabella separata per zona. Nel Mietspiegel la posizione è contenuta nella mappa delle zone residenziali, che all’interno di uno stesso quartiere distingue spesso strada per strada. Una tranquilla via laterale può essere classificata diversamente dalla strada principale due isolati più in là.

In linea di massima: Altstadt, Lehel, Bogenhausen, Schwabing e Maxvorstadt sono tra le zone più care, nei distretti esterni di solito si spende meno. Come si distinguono i quartieri nella vita di tutti i giorni lo descriviamo nella guida ai quartieri di Monaco di Baviera. Per un appartamento concreto alla fine conta solo il valore del calcolatore, non la fama del quartiere.

Il Lehel, dove si trova la nostra struttura, è un buon esempio. Gli appartamenti liberi sono rari e chi prende casa qui con un nuovo contratto paga di solito molto più della media di Monaco. In compenso il centro storico e l’Isar sono raggiungibili a piedi.

Arredato e a termine: dove il Mietspiegel non si applica

Il Mietspiegel riporta l’affitto netto senza spese per l’appartamento senza mobili. Chi vuole prendere in affitto appartamenti arredati a Monaco di Baviera paga in più un supplemento per l’arredamento (Möblierungszuschlag). La legge non ne fissa l’importo, ma deve essere adeguato e nella pratica si basa di solito sul valore dei mobili.

La Mietpreisbremse vale in linea di principio anche per gli appartamenti arredati. Per la verifica si considera il canone di riferimento del Mietspiegel più un supplemento adeguato. Un Mietspiegel specifico per gli appartamenti arredati a Monaco non esiste.

Diverso è il caso delle abitazioni per uso temporaneo, per esempio per un incarico di progetto o per le settimane prima di entrare nel proprio appartamento. Qui non valgono né la Mietpreisbremse né le regole sull’aumento dell’affitto. Un contratto di affitto a tempo determinato in Germania per un normale appartamento è un’altra cosa: è ammesso solo con un motivo previsto dal § 575 BGB, e per esso il Mietspiegel vale normalmente.

Per artigiani e team di progetto, gli alloggi per lavoratori a Monaco di Baviera vengono di solito fatturati a notte o a settimana. Questi prezzi non hanno nulla a che vedere con il Mietspiegel e sono piuttosto paragonabili alle tariffe alberghiere.

Appena arrivati a Monaco: che cosa vi dice il Mietspiegel

Chi arriva in città può usare il Mietspiegel per valutare un’offerta prima di firmare. Se l’affitto supera di molto il canone di riferimento più il 10 per cento e non ricorre alcuna eccezione, chiedete spiegazioni. Come si svolge la ricerca vera e propria, dal dossier di candidatura alla visita, lo trovate nella guida su come affittare un appartamento a Monaco di Baviera.

Calcolate il vostro budget sugli affitti degli annunci, non sulla media del Mietspiegel. All’affitto netto si aggiungono spese accessorie, riscaldamento e spesso un deposito cauzionale fino a tre mensilità. Chi parte dalla media di 15,38 euro di solito pianifica troppo stretto per un nuovo contratto.

Per questo molti nuovi arrivati a Monaco trascorrono le prime settimane in una sistemazione temporanea e cercano da lì. Per poche notti o settimane un aparthotel a Monaco di Baviera con cucina è una soluzione, per diversi mesi piuttosto un appartamento arredato con affitto mensile. Così vedete i quartieri di persona prima di impegnarvi per anni.

Conclusione: usate il Mietspiegel come metro di paragone

Il Mietspiegel di Monaco con 15,38 euro al metro quadrato è una media, non un prezzo d’offerta; per il vostro appartamento conta il valore del calcolatore della città, ed è su questo che si misurano Mietpreisbremse e aumenti dell’affitto. Chi dopo il trasloco vuole prima di tutto ambientarsi trova dall’autunno 2027 i nostri appartamenti a Monaco di Baviera nel Lehel come punto di partenza per la ricerca.

Domande frequenti sul Mietspiegel e gli affitti a Monaco

A quanto ammonta il Mietspiegel di Monaco?

Il Mietspiegel di Monaco 2025 indica un affitto netto medio senza spese di 15,38 euro al metro quadrato. È il 5,5 per cento in più rispetto al Mietspiegel 2023, che indicava 14,58 euro. Per un singolo appartamento il canone medio locale di riferimento può essere nettamente più alto o più basso a seconda di posizione, dimensioni, anno di costruzione e dotazioni.

Esiste un Mietspiegel di Monaco 2026?

No. Il Mietspiegel di Monaco 2025 resta valido fino all’uscita del successivo. La città redige un nuovo Mietspiegel ogni due anni; l’indagine per la prossima edizione si è svolta a inizio 2026.

Come si calcola il canone medio locale di riferimento a Monaco?

Il modo più semplice è il calcolatore online della città su mietspiegel-muenchen.de. Inserite indirizzo, superficie, anno di costruzione e dotazioni; la zona residenziale risulta dalla relativa mappa. Il risultato è un valore al metro quadrato con una forbice.

A Monaco vale la Mietpreisbremse?

Sì. Monaco è tra i comuni del regolamento bavarese di tutela degli inquilini, in vigore dal 1° gennaio 2026 in una nuova versione. Per un nuovo contratto l’affitto può superare al massimo del 10 per cento il canone medio locale di riferimento, con eccezioni per esempio per le nuove costruzioni e gli appartamenti completamente ammodernati.

Di quanto può aumentare l’affitto a Monaco?

Fino al canone medio locale di riferimento, ma a Monaco al massimo del 15 per cento in tre anni (Kappungsgrenze). L’affitto deve essere rimasto invariato per 15 mesi e il locatore ha bisogno del vostro consenso.

Il Mietspiegel vale anche per gli appartamenti arredati?

Il Mietspiegel riporta l’affitto netto senza spese dell’appartamento senza mobili. Per un appartamento arredato il locatore può chiedere un adeguato supplemento per l’arredamento. La Mietpreisbremse vale in linea di principio anche qui; sono escluse, tra le altre, le abitazioni affittate solo per uso temporaneo.

Dove si trova l’opuscolo del Mietspiegel di Monaco?

L’opuscolo con la mappa delle zone residenziali è disponibile gratuitamente presso la Stadtinformation nel municipio e presso l’Amt für Wohnen und Migration in Franziskanerstraße 8. Online trovate il Mietspiegel e il calcolatore su mietspiegel-muenchen.de.